物權法實(shí)施掀起業(yè)主維權高潮 配套法規亟待出臺
業(yè)主狀告民防局
10月17日，北京羅馬嘉園19名業(yè)主狀告北京市朝陽(yáng)區民防局一案在北京市朝陽(yáng)區人民法院開(kāi)庭審理。該局被訴向小區物業(yè)管理公司——北京珠江世紀物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)珠江物業(yè))頒發(fā)《人防工程使用證》和《行政許可決定書(shū)》具體行政行為不當。
19名業(yè)主的代理人、北京市義派律師事務(wù)所律師樊建利告訴記者，今年6月，珠江物業(yè)以已經(jīng)拿到了北京市朝陽(yáng)區民防局頒發(fā)的《人防工程使用證》和《行政許可決定書(shū)》為由，稱(chēng)業(yè)主在作為小區地下車(chē)庫使用的人防工程內停車(chē)，除了原來(lái)要交的120元管理費，每月還要多交300元租用費，業(yè)主們對此十分不滿(mǎn)。
獲知情況后，業(yè)主們多次與珠江物業(yè)協(xié)商，一直未能達成一致，于是訴至法院，珠江物業(yè)被列為第三人。業(yè)主們在行政起訴狀中稱(chēng)，朝陽(yáng)區民防局在給珠江物業(yè)頒發(fā)《人防工程使用證》和《行政許可決定書(shū)》時(shí)，沒(méi)有告知業(yè)主，行政程序違法，侵害了小區業(yè)主的利益，珠江物業(yè)不具有小區地下人防工程的所有權和合法使用權，請求法院判令朝陽(yáng)區民防局撤銷(xiāo)頒發(fā)給珠江物業(yè)的《人防工程使用證》和《行政許可決定書(shū)》。
北京羅馬嘉園19名業(yè)主狀告珠江物業(yè)一案的庭審印證了律師和學(xué)者的觀(guān)點(diǎn)。在《物權法》實(shí)施之前，無(wú)論是《人民防空法》，還是《北京市人民防空條例》，或是《北京市人民防空工程建設與使用管理規定》中，都沒(méi)有明確人防工程尤其是商品房中的人防工程究竟該歸誰(shuí)所有，業(yè)主們寄予厚望的《物權法》對此也沒(méi)有明確規定。
庭審中，北京市朝陽(yáng)區民防局的代理律師表示，《人民防空法》規定，國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì )團體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者?！度嗣穹揽辗ā吠瑫r(shí)還規定，城市新建民用建筑，必須修建建筑物地下室。但是，現行法律中并沒(méi)有明確規定結合地面民用建筑修建的建筑物地下室所有權的歸屬。
北京市朝陽(yáng)區民防局在答辯中表示，根據北京市的相關(guān)規定，凡建設費用列入商品房綜合開(kāi)發(fā)成本，按規劃統一開(kāi)發(fā)建設的防空地下室，均列入北京市公共人防工程，作為國家的人防設備設施。開(kāi)發(fā)建設單位不得隨地而建設出售，一律由所在區、縣政府實(shí)行統一管理和開(kāi)發(fā)利用。根據朝陽(yáng)區政府的規定，轄區內公共人防工程一律由區人防辦公室實(shí)行統一管理和開(kāi)發(fā)。因此，業(yè)主們在起訴書(shū)中提出的小區內的地下人防工程屬于原告共有，沒(méi)有依據。
“羅馬嘉園的地下人防工程是由小區開(kāi)發(fā)商投資建設的，由珠江物業(yè)進(jìn)行管理，19名業(yè)主沒(méi)有使用管理權，也沒(méi)有收益權，因此，原告和人防工程沒(méi)有任何利益關(guān)系。”珠江物業(yè)的代理人在庭審中表示，朝陽(yáng)區民防局頒發(fā)《人防工程使用證》時(shí)不需要通知業(yè)主。
2005年4月，曾經(jīng)被稱(chēng)為“北京地下人防工程確權第一案”的華清嘉園甲15號樓9名業(yè)主認為，北京市海淀區人防辦將地下人防工程“出租”給閑散人員，擾亂了小區生活，于是聯(lián)名起訴，要求法院確定人防工程所有權歸業(yè)主所有，北京市海淀法院一審判決認為業(yè)主不是人防工程投資人，從而駁回了業(yè)主的全部訴訟請求，終審判決維持。
秦兵認為，住宅小區作為民用建筑，其人防工程是公建配套設施，應當遵循“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護”的原則。即人防工程的權屬屬于投資者所有，所有者可以將人防工程依法進(jìn)行轉讓、租賃。如果開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)時(shí)，沒(méi)有把人民防空工程的建設成本計算入銷(xiāo)售成本，人防工程應歸開(kāi)發(fā)商所有；如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將人防工程的投資作為成本包含在商品房銷(xiāo)售價(jià)格中，應當在合同中向購房人明示，否則可以推定開(kāi)發(fā)商出售商品房時(shí)已將人防工程的建設費用作為商品房?jì)r(jià)格的組成部分，人防工程屬于全體業(yè)主所有。
記者在采訪(fǎng)中了解到，對于這種情況，北京市人防辦也希望能早日解決，他們在給北京市人大代表的回復中明確表示，將“積極地建議國家人防辦公室適時(shí)組織修改《人民防空法》，將這一重大問(wèn)題通過(guò)立法予以明確”。
此案沒(méi)有當庭判決，樊建利表示，希望這個(gè)案件能夠促使地下人防工程確權問(wèn)題的解決，有關(guān)部門(mén)應盡快出臺相關(guān)規定或司法解釋。 |
