第八章 合同與風(fēng)險管理
（一）單項選擇題（每題1分，每題的備選項中，只有1個(gè)最符合題意）
1、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、非業(yè)主使用人發(fā)生物業(yè)管理的法律關(guān)系，最根本的依據就是（ ）。
A. 物業(yè)服務(wù)合同 B. 業(yè)主公約
C. 前期物業(yè)服務(wù)合同 D. 法律法規
2、物業(yè)管理活動(dòng)中主要的合同類(lèi)型不包括（ ）。
A. 物業(yè)建設單位在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所訂立的合同
B. 前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同
C. 承租合同
D. 業(yè)主簽訂的與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的合同
3、前期物業(yè)服務(wù)合同是（ ）與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理前期活動(dòng)的行為規范的合同。
A. 購房人 B. 物業(yè)建設單位
C. 業(yè)主委員會(huì )代表業(yè)主 D. 業(yè)主大會(huì )
4、物業(yè)服務(wù)合同由（ ）與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。
A. 各業(yè)主 B. 業(yè)主大會(huì )
C. 業(yè)主委員會(huì )代表業(yè)主 D. 物業(yè)建設單位
5、下列關(guān)于前期服務(wù)合同的說(shuō)法中，不正確的是（ ）。
A. 合同的甲方是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
B. 合同的乙方是物業(yè)管理企業(yè)
C. 合同的內容通常具有一定的特殊性，比如管理遺留掃尾工程等
D. 前期物業(yè)服務(wù)合同不是強制性的
6、以下不是前期物業(yè)服務(wù)合同具有的特征的是（ ）。
A. 前期物業(yè)服務(wù)合同由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂
B. 前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)度性
C. 前期物業(yè)服務(wù)合同是要約合同
D. 前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同
7、前期物業(yè)服務(wù)合同在（ ）之日終止
A. 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi) B. 業(yè)主大會(huì )成立
C. 50％業(yè)主入住 D. 物業(yè)服務(wù)合同生效
8、前期物業(yè)服務(wù)合同結束的標志是：
A. 業(yè)主委員會(huì )的設立 B. 首次業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)
C. 物業(yè)服務(wù)合同生效 D. 50％業(yè)主入住
9、以下有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的說(shuō)法中，不正確的是：
A. 甲方是業(yè)主委員會(huì )代表所有業(yè)主
B. 乙方是物業(yè)管理企業(yè)
C. 合同的委托管理期限由業(yè)主制定
D. 物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，前期物業(yè)服務(wù)合同同時(shí)終止
10、《物業(yè)管理條理》規定，物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由（ ）責令限期改正。
A. 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)
B. 市級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)
C. 省級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)
D. 地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)
11、《物業(yè)管理條理》規定，物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由有關(guān)部門(mén)責令限期改正，處委托合同價(jià)（ ）的罰款。
A. 10％以上20％以下 B. 30％以上50％以下
C. 20％以上50％以下 D. 50％
12、有關(guān)前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的說(shuō)法中，不正確的是（ ）。
A. 兩個(gè)服務(wù)合同的主體不同，客體一致
B. 物業(yè)服務(wù)合同的有效期由雙方協(xié)議商定
C. 前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂時(shí)間在甲方出售住宅前
D. 物業(yè)服務(wù)合同的簽訂時(shí)間在業(yè)主委員會(huì )成立兩年內
13、有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的特征說(shuō)法不正確的是（ ）。
A. 物業(yè)服務(wù)合同的簽訂以當事人相互信任為前提
B. 物業(yè)服務(wù)合同是有償的
C. 物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同
D. 物業(yè)服務(wù)合同是諾成性合同，但不是雙務(wù)合同
14、下列說(shuō)法中，不屬于物業(yè)服務(wù)合同中委托服務(wù)事項的是（ ）。
A. 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理
B. 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理
C. 市政共用設施和附屬建筑物的維修養護管理
D. 小區周?chē)值澜煌ㄖ刃虻墓芾?/span>
15、住宅專(zhuān)項維修基金屬于（ ）所有。
A. 物業(yè)管理區域內業(yè)主 B. 物業(yè)管理企業(yè)
C. 開(kāi)發(fā)建設單位 D. 業(yè)主委員會(huì )
16、下列選項中，不宜出現在物業(yè)服務(wù)合同中的是（ ）。
A. 對公共綠地進(jìn)行養護 B. 采用24小時(shí)安全監控
C. 提供24小時(shí)熱水供應 D. 負責裝修垃圾的清運和處理
17、投標人和中標人應當自中標通知書(shū)發(fā)出之日起（ ）內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書(shū)面合同。
A. 20日 B. 30日 C. 40日 D. 50日
18、新建物業(yè)招投標應在（ ）進(jìn)行。
A. 物業(yè)銷(xiāo)售完畢 B. 業(yè)主大會(huì )成立后
C. 物業(yè)建成投入使用之前 D. 物業(yè)建成之前
19、關(guān)于公開(kāi)招標，下列說(shuō)法中不正確的是（ ）。
A. 向社會(huì )公開(kāi)發(fā)布招標公告 B. 有較大的選擇范圍
C. 適用于規模較大的物業(yè) D. 招標成本較少
20、下列關(guān)于邀請招標，不正確的是（ ）。
A. 不需要物業(yè)管理企業(yè)參與競標 B. 可保證投標公司有相關(guān)的資質(zhì)條件
C. 存在一定局限性 D. 由招標單位向若干家選擇的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)招標邀請
21、下列有關(guān)標底的說(shuō)法中不正確的是（ ）。
A. 是招標項目的預期價(jià)格水平 B. 向投標人公開(kāi)
C. 是評標的主要依據之一 D. 要與本物業(yè)檔次相協(xié)調
22、關(guān)于標底確定的原則，下列說(shuō)法中不正確的是（ ）。
A. 要反映使用人的經(jīng)濟承受能力
B. 要以招標文件中的管理目標為依據
C. 要盡量壓低標底以節約成本減少支出
D. 注意與物業(yè)管理市場(chǎng)行情相協(xié)調
23、下列關(guān)于物業(yè)管理招標的程序范圍中，最遲進(jìn)行的一項（ ）。
A. 成立招標領(lǐng)導小組 B. 開(kāi)標與標書(shū)評閱
C. 發(fā)出中標通知書(shū) D. 與中標單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同
24、物業(yè)管理招投標的過(guò)程包括：①準備投標文件②獲取投標信息③登記并取得招標文件④參加開(kāi)標、現場(chǎng)答辯會(huì )議⑤送交投標文件⑥簽訂物業(yè)服務(wù)合同，正確的排序應該是（ ）。
A. ①②③④⑤⑥ B. ③②①④⑤⑥
C. ②③①⑤④⑥ D. ④①⑥③②⑤
25、風(fēng)險的特征中不包括哪項（ ）。
A. 負面性 B. 單一性 C. 不確定性 D. 可測性
26、風(fēng)險管理的步驟：①風(fēng)險識別②風(fēng)險調整③風(fēng)險控制④風(fēng)險評估，正確的步驟是（ ）。
A. ①④②③ B. ①④③② C. ④①②③ D. ④②③①
27、有關(guān)保險的一般原則中，說(shuō)法不正確的是（ ）。
A. 訂立保險合同的雙方都要誠實(shí)守信
B. 投保人對投保標的具有一定的經(jīng)濟利益
C. 投保人對投保標的進(jìn)行重復保險，在標的受損時(shí)由投保額最大者進(jìn)行賠償
D. 對風(fēng)險的致因要求以最直接的因果關(guān)系來(lái)衡量
28、關(guān)于物業(yè)保險的目的，說(shuō)法不正確的是：
A.分散意外損失 B. 通過(guò)投保贏(yíng)取最大利潤
C. 減輕物業(yè)公司負擔 D. 利于善后
29、關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)投?；静襟E中，不正確的是（ ）。
A. 要詳細調查存在的風(fēng)險因素
B. 根據風(fēng)險因素確定所需的保險
C. 保險金額越多對投保人越有利
D. 保單的條款與投保雙方今后的權利義務(wù)關(guān)系極大
30、物業(yè)管理企業(yè)和眾多的業(yè)主、非業(yè)主使用人發(fā)生物業(yè)管理的法律關(guān)系，最根本的依據是（ ）。
A.物業(yè)管理企業(yè)規章制度 B.業(yè)主公約
C.物業(yè)服務(wù)合同 D.政府政策法規
31、下列合同類(lèi)型中，不屬于物業(yè)建設單位在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所訂立的合同是（ ）。
A.土地使用合同 B.建設施工合同
C.水電供應合同 D.物業(yè)服務(wù)合同
32、前期物業(yè)服務(wù)合同是（ ）與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理前期活動(dòng)的行為規范的合同。
A.購房人 B.物業(yè)建設單位
C.業(yè)主委員會(huì )代表業(yè)主 D.業(yè)主大會(huì )
33、物業(yè)服務(wù)合同由（ ）與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。
A.各業(yè)主分別 B.業(yè)主大會(huì )
C.業(yè)主委員會(huì )代表業(yè)主 D.物業(yè)建設單位
34、前期物業(yè)服務(wù)合同在（ ）之日終止。
A.首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi) B.業(yè)主大會(huì )成立
C.50﹪業(yè)主入住 D.物業(yè)服務(wù)合同生效
35、前期物業(yè)管理結束的標志是（ ）。
A.首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi) B.業(yè)主委員會(huì )的設立
C.物業(yè)服務(wù)合同生效 D.50﹪業(yè)主入住
36、住宅專(zhuān)項維修資金屬于（ ）。
A.物業(yè)管理企業(yè) B.全體業(yè)主
C.物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主 D.建設單位
37、下列物業(yè)管理具體措施中，不宜出現在物業(yè)服務(wù)合同中，且不利于物業(yè)管理順利推行的是（ ）。
A.對住用人無(wú)償提供班車(chē)服務(wù)
B.對困難家庭的一些取費項目給予優(yōu)惠
C.社區新年聯(lián)歡會(huì )的舉行
D.“六一”兒童節活動(dòng)
38、新建物業(yè)，物業(yè)管理招投標應在（ ）進(jìn)行。
A.物業(yè)銷(xiāo)售完畢時(shí) B.業(yè)主大會(huì )成立后
C.物業(yè)建成投入使用之前 D.物業(yè)建成之前
39、下列有關(guān)標底的說(shuō)法，不正確的是（ ）。
A.是招標項目的預期價(jià)格水平
B.向投標人公開(kāi)
C.是評價(jià)的主要依據之一
D.要與本物業(yè)檔次相協(xié)調
40、下列說(shuō)法中，不屬于風(fēng)險所具有的特征是（ ）。
A.狹隘性 B.負面性 C.不確定性 D.可測性
【參考答案】
（一）單項選擇題
1.A2.C3.B4.C5.D6.C7.D8.A9.C10.A11.B12.D13.D14.D15.A16.C17.B18.C19.D20.A21.B22.C23.D24.C25.B 26.A27.C28.B29C30.C31.D32.B33.C34.D35.B36.B37.A38.C39.B40.A
（二）多項選擇題(每題2分。每題中的備選項中。有2個(gè)或2個(gè)以上選項符合題意。錯選，本題不得分；少選，所選每個(gè)選項0.5分)
1、對于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)以及租賃為主的高檔居住物業(yè)的物業(yè)管理，下列說(shuō)法正確的是（ ）。
A. 物業(yè)管理的準則是出租經(jīng)營(yíng)與管理服務(wù)并重
B. 業(yè)主通過(guò)定期收取租金或上繳承包金的方式收回投資
C. 物業(yè)管理企業(yè)擁有物業(yè)的管理權，不擁有物業(yè)使用權的經(jīng)營(yíng)權
D. 租賃合同管理是物業(yè)合同管理中的重點(diǎn)
E 物業(yè)類(lèi)型主要包括寫(xiě)字樓、商廈、綜合樓、高級公寓、別墅等
2、關(guān)于物業(yè)管理合同的構成要素，下列說(shuō)法中正確的是（ ）。
A. 合同期限，旨在界定合同雙方責任和權利存續的時(shí)間
B. 管理者的責任，旨在界定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)具體工作內容及標準
C. 業(yè)主的目標，旨在界定管理對象及其范圍
D. 服務(wù)費用及支付方式，旨在確定服務(wù)費用的收費標準或計算方法
E 管理者的權力范圍，旨在清晰界定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)在提供服務(wù)的過(guò)程中，就有關(guān)決策問(wèn)題可以行使的管理權限
3、下列關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的說(shuō)法中，正確的是（ ）。
A. 兩者簽訂的主體不同
B. 合同有效期也不同
C. 前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂時(shí)間在甲方出售住宅前
D. 前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無(wú)固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同
E 前期物業(yè)服務(wù)合同須經(jīng)政府主管部門(mén)批準，物業(yè)服務(wù)合同則不需要
4、以下有關(guān)物業(yè)管理委托服務(wù)合同的說(shuō)法中正確的是（ ）。
A. 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)區域內專(zhuān)項服務(wù)委托給專(zhuān)項服務(wù)企業(yè)
B. 業(yè)主作為委托人與接受委托的專(zhuān)項服務(wù)公司簽訂委托服務(wù)合同
C. 專(zhuān)項服務(wù)合同與業(yè)主之間存在合同關(guān)系
D. 由于委托給業(yè)主造成的損失依法承擔賠償責任
E 物業(yè)管理企業(yè)可以將全部物業(yè)管理一并委托給他人
5、以下單位中，有權頒布物業(yè)服務(wù)合同示范文本的有（ ）。
A. 國家建設部 B. 工商行政管理居 C. 地方有關(guān)部門(mén)
D. 開(kāi)發(fā)建設單位 E 物業(yè)管理企業(yè)
6、下列選項中，屬于物業(yè)服務(wù)合同主要內容的是（ ）。
A. 物業(yè)基本情況 B. 委托服務(wù)事項 C. 物業(yè)的承接驗收
D. 物業(yè)服務(wù)費用和維修費用 E 專(zhuān)項維修基金的管理和使用
7、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點(diǎn)是（ ）。
A. 宜細不宜粗原則 B. 不應有無(wú)償無(wú)期限的承諾
C. 實(shí)事求是留有余地 D. 明確界定違約責任與處理方式
E 盡量考慮業(yè)主需求
8、下列有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同簽訂的表述中，正確的是（ ）。
A. 各委托項目所包含的具體內容越詳細越好
B. 各委托項目具體內容的管理服務(wù)質(zhì)量標準應盡可能定性描述
C. 委托服務(wù)項目應收取相應合理的成本或支出費用
D. 應對物業(yè)管理企業(yè)的工作有相應的獎懲條例
E 物業(yè)管理委托的甲乙雙方的目標是爭取雙贏(yíng)
9、物業(yè)管理招投標的特點(diǎn)包括（ ）。
A. 長(cháng)期性 B. 早期介入 C. 保密性
D. 階段性 E 原則性
10、物業(yè)管理招投標方式有（ ）。
A. 公開(kāi)招標 B. 邀請招標 C. 議標
D. 詢(xún)價(jià)招標 E 工程量清單招標
11、有關(guān)投標書(shū)的編制中，正確的有（ ）。
A. 要介紹投標單位概況和主要負責人的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理經(jīng)歷
B. 要概述投標單位擬采取的管理策略
C. 詳述物業(yè)管理的實(shí)施計劃
D. 投標書(shū)不能詳細說(shuō)明或需要另外附加的資料、證書(shū)、計算過(guò)程可放在附件中
E 物業(yè)管理服務(wù)費用測算采用政府定價(jià)
12、以下選項屬于物業(yè)管理企業(yè)投標標書(shū)準備階段內容的有（ ）。
A. 成立投標小組 B. 討論確定投標項目管理總體思路
C. 討論確定預算 D. 現場(chǎng)考察 E 討論確定物業(yè)管理費價(jià)位
13、風(fēng)險控制的措施包括（ ）。
A. 回避 B. 預防與抑制 C. 轉移
D. 調整 E 自擔或保留
14、保單主要內容包括（ ）。
A. 聲明事項 B. 保險責任 C. 除外責任
D. 附注條件 E 保險原則
15、保險合同的特征包括（ ）。
A. 保險合同是一種要式合同 B. 保險合同是一種商議合同
C. 保險合同是雙務(wù)有償的合同 D. 保險合同是射幸合同
E 保險合同是要約合同
16、物業(yè)管理中經(jīng)常涉及的保險種類(lèi)包括（ ）。
A. 財產(chǎn)保險 B. 雇主責任保險 C. 再保險
D. 公眾責任保險 E 銀行保險
17、對于下列財產(chǎn)的損失，火災保險合同不予承保（ ）。
A. 寄托或寄售的貨物 B. 自然災害 C. 金銀珠寶、古玩、電腦資料等
D. 票據、現金、郵票等 E 建筑結構火險
（二）多項選擇題
1.ABDE 2.ABDE 3.ABC 4.AD 5.ABC 6.ABDE 7.ABCD 8.ACDE 9.BD 10.ABC 11.ABCD 12.BCE 13.ABCE 14.ABCD 15.ACD 16.ABD 17.ACD |
