第一章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述
（一）單項選擇題（每題1分，每題的備選項中，只有1個(gè)最符合題意）
1.企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理通常屬于企業(yè)的（ ），因而企業(yè)在逐漸地將其發(fā)包出去，這就為物業(yè)管理行業(yè)提供了新的市場(chǎng)。
A.常規業(yè)務(wù) B.特別業(yè)務(wù) C.核心業(yè)務(wù) D.非核心業(yè)務(wù)
2..物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱(chēng)為（ ）。
A.物業(yè)設備管理 B.物業(yè)資產(chǎn)管理 C.物業(yè)設施管理 D.物業(yè)服務(wù)管理
3.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是以（ ）為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。
A.商業(yè)性物業(yè) B.綜合性物業(yè) C.收益性物業(yè) D.公益性物業(yè)
4.（ ）是房地產(chǎn)投資信托基金和機構投資愿意進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。
A.居住性物業(yè) B.綜合性物業(yè) C.公益性物業(yè) D.收益性物業(yè)
5.（ ）具有良好的地理位置，建筑物實(shí)物狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在。
A.甲級寫(xiě)字樓 B.乙級寫(xiě)字樓 C.丙級寫(xiě)字樓 D.丁級寫(xiě)字樓
6.寫(xiě)字樓分類(lèi)在很大程度上依賴(lài)于專(zhuān)業(yè)人員的主觀(guān)判斷，人們很容易區別（ ）。
A.甲級寫(xiě)字樓和乙級寫(xiě)字樓 B.甲級寫(xiě)字樓和丙級寫(xiě)字樓
C.丙級寫(xiě)字樓和乙級寫(xiě)字樓 D.丙級寫(xiě)字樓和丁級寫(xiě)字樓
7.區域購物中心的建筑面積在（ ）以上，有效商業(yè)服務(wù)半徑可達到（ ），由專(zhuān)業(yè)購物中心管理集團開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。
A.5萬(wàn)m2/100 km B.10萬(wàn)m2/200 km
C.15萬(wàn)m2/300 km D.20萬(wàn)m2/400 km
8.區域購物中心定位于（ ），覆蓋老中青幼四代各個(gè)層次不同類(lèi)型的顧客，再輔以針對各類(lèi)消費者之需的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店。
A.綜合式消費 B.休閑式消費 C.家庭式消費 D.企業(yè)式消費
9.（ ）的建筑規模一般在3萬(wàn)m2。以上，其商業(yè)輻射區域可覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口在30萬(wàn)人以上，年營(yíng)業(yè)額在5億元人民幣以上。
A.區域購物中心 B.市級購物中心 C.地區購物商場(chǎng) D.居住區商場(chǎng)
10.（ ）的建筑規模、商業(yè)服務(wù)半徑、服務(wù)人口、年營(yíng)業(yè)額等差異較大。
A.區域購物中心 B.市級購物中心 C.特色商店 D.居住區商場(chǎng)
11.用于出租經(jīng)營(yíng)的居住建筑主要是（ ），這是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的重要類(lèi)型。
A.別墅和公寓 B.別墅和酒店 C.旅館和招待所 D.酒店和招待所
12.（ ）是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權出售，供出租或短期居住。
A.別墅 B.公寓 C.旅館 D.酒店
13.國際上在休閑娛樂(lè )行業(yè)流行的分時(shí)度假經(jīng)營(yíng)模式，通常是由（ ）負責經(jīng)營(yíng)管理。
A.物業(yè)管理公司 B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
C.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司 D.文化管理公司
14.（ ）的設計大多采用田園式、民居式或別墅式的建筑風(fēng)格，強調與大自然融為一體，追求淳樸簡(jiǎn)潔、清新淡雅、就地取材。
A.星級酒店 B.酒店公寓 C.家庭旅館 D.旅游度假村
15.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標，是從（ ）的角度出發(fā)，在實(shí)現物業(yè)各期凈收益最大化的基礎上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展潛力。
A.物業(yè) B.業(yè)主 C.租戶(hù) D.市場(chǎng)
16.公司是指依法定程序設立的，由（ ）以上股東共同出資經(jīng)營(yíng)，以營(yíng)利為目的，具有 法人資格的經(jīng)濟組織。
A.一個(gè) B.兩個(gè) C.三個(gè) D.四個(gè)
17.物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)是與（ ）工作的性質(zhì)密切相關(guān)。
A.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 B.物業(yè)資產(chǎn)管理 C.物業(yè)設備管理 D.物業(yè)服務(wù)管理
18.管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有（ ）物業(yè)管理能力的企業(yè)，它受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jì)效承擔綜合責任，在物業(yè)管理活動(dòng)中處在總包的位置。
A.戰略性 B.策略性 C.專(zhuān)業(yè)性 D.綜合性
19.（ ）是具有物業(yè)運行過(guò)程中某種專(zhuān)業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專(zhuān)業(yè)分包的形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式，在成本、績(jì)效或成本加績(jì)效合同的基礎上，獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
A.管理型物業(yè)管理企業(yè) B.專(zhuān)業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)
C.綜合型物業(yè)管理企業(yè) D.服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)
20.（ ）是同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運行管理能力的企業(yè)。
A.專(zhuān)業(yè)型物業(yè)管理企業(yè) B.管理型物業(yè)管理企業(yè)
C.服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè) D.綜合型物業(yè)管理企業(yè)
21.對于（ ），物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全部?jì)热荨?/span>
A.居住物業(yè) B.工業(yè)物業(yè) C.商業(yè)物業(yè) D.特殊物業(yè)
22.（ ）是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過(guò)對人和工作的協(xié)調，為某一機構（企業(yè)或事業(yè)單位）創(chuàng )造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。
A.資產(chǎn)管理 B.設施管理 C.文化管理 D.物業(yè)管理
23.（ ）從對物業(yè)、設施和租戶(hù)的管理上升到聘請多個(gè)物業(yè)管理企業(yè)和設施管理公司來(lái)同時(shí)管理多宗物業(yè)。
A.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 B.房地產(chǎn)設施管理
C.房地產(chǎn)設備管理 D.房地產(chǎn)物業(yè)管理
24.物業(yè)管理或設施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的作用是（ ）。
A.相互制約的 B.相互排斥的
C.相互關(guān)聯(lián)的 D.相互配合的
25.投資決策主要取決于兩個(gè)關(guān)鍵因素（ ）。
A.收益和波動(dòng) B.收益和風(fēng)險
C.預期收益和波動(dòng) D.預期收益和風(fēng)險
26.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司代表個(gè)人投資者或機構投資者來(lái)促使房地產(chǎn)投資的利潤目標的實(shí)現，實(shí)際上就是以（ ）的角色在工作。
A.物業(yè)公司 B.物業(yè)業(yè)主 C.物業(yè)委托人 D.物業(yè)代理人
27.我國尚無(wú)統一的寫(xiě)字樓分類(lèi)標準，通常按所處位置、樓宇設計裝修狀況和（ ）等進(jìn)行分類(lèi)。
A.服務(wù)能力 B.經(jīng)營(yíng)能力 C.收益能力 D.管理能力
28.從廣義上講，設施設備管理是一種（ ）活動(dòng)，與使用者或租客的日?；顒?dòng)密切相關(guān)。
A.“日常性” B.“家務(wù)性” C.“周期性” D.“專(zhuān)業(yè)性”
29.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱(chēng)為物業(yè)資產(chǎn)管理，是以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)，主要提供（ ）服務(wù)。
A.設備管理 B.投資管理 C.小區管理 D.價(jià)值管理
30．現有一寫(xiě)字樓有良好的地理位置，建筑物實(shí)物狀況良好但有一定的功能陳舊和自然磨損現象，則該寫(xiě)字樓應該屬于（ ）。
A.甲級寫(xiě)字樓 B.乙級寫(xiě)字樓 C.丙級寫(xiě)字樓 D.丁級寫(xiě)字樓
31.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標，是在（ ）的基礎上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展潛力。
A.保證物業(yè)正常使用 B.實(shí)現物業(yè)各期凈收益最大化
C.延長(cháng)物業(yè)經(jīng)濟壽命 D.維持物業(yè)的正常物業(yè)管理
32.現有某物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jì)效承擔綜合責任，履行策略性物業(yè)管理的職能，公司下設若干專(zhuān)業(yè)分公司履行相應職能，據此判斷該企業(yè)屬于（ ）。
A.專(zhuān)業(yè)型物業(yè)管理企業(yè) B.管理型物業(yè)管理企業(yè)
C.投資型物業(yè)管理企業(yè) D.綜合型物業(yè)管理企業(yè)
33．物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，物業(yè)管理和設施管理的主要作用是（ ）。
A.在資產(chǎn)持有期間努力滿(mǎn)足投資者的回報目標
B.在物業(yè)類(lèi)型或地域分布上分散投資以減少風(fēng)險
C.使物業(yè)業(yè)主減少經(jīng)營(yíng)管理成本
D.為租戶(hù)提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的持續收入和現金流
34.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，通過(guò)對人和工作的協(xié)調，以為某一機構創(chuàng )造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境為主要功能的管理活動(dòng)是（ ）。
A.物業(yè)管理 B.設施管理
C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 D.房地產(chǎn)組合投資管理
（二）多項選擇題(每題2分。每題中的備選項中。有2個(gè)或2個(gè)以上選項符合題意。錯選，本題不得分；少選，所選每個(gè)選項0.5分)
1.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是指為了滿(mǎn)足業(yè)主的目標，綜合利用（ ）的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。
A.物業(yè)管理 B.設施管理 C.成本管理
D.房地產(chǎn)組合投資管理 E.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
2.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)既包括了以保證物業(yè)正常使用的運行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的（ ）、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)績(jì)效評估等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
A.資本投資決策 B.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) C.租賃管理
D.成本控制 E.可行性研究
3.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不是一個(gè)特定的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，而是由（ ）隨著(zhù)市場(chǎng)需求的變化，不斷拓展、交叉和融合的結果。
A.物業(yè)管理 B.設施管理 C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
D.租賃管理 E.房地產(chǎn)組合投資管理
4.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括（ ）等。
A.寫(xiě)字樓 B.零售商業(yè)物業(yè) C.出租型別墅或公寓
D.工業(yè)物業(yè) E.酒店和休閑娛樂(lè )設施
5.寫(xiě)字樓是為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑，包括（ ）三種類(lèi)型。
A.企業(yè)自用寫(xiě)字樓 B.商鋪
C.出租寫(xiě)字樓 D.自用出租復合型寫(xiě)字樓
6.零售商業(yè)物業(yè)主要依據其（ ）三個(gè)方面進(jìn)行分類(lèi)。
A.建筑規模 B.商業(yè)輻射區域的范圍 C.產(chǎn)權特點(diǎn)
D.經(jīng)營(yíng)范圍 E.經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)
7.中國人的別墅概念跟歐美發(fā)達國家有很大的不同，通常把（ ）等統統稱(chēng)為別墅。
A.獨立式住宅 B.聯(lián)排住宅 C.多層住宅
D.低容積率住宅 E.低密度復合住宅
8.公寓是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權出售，供出租或短期居住。具體類(lèi)型包括（ ）。
A.復式公寓 B.花園公寓 C.酒店公寓
D.單間公寓 E.洋房公寓
9.工業(yè)物業(yè)是指為人類(lèi)生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間的物業(yè)，包括（ ）等。用于出租經(jīng)營(yíng)的工業(yè)物業(yè)常常出現在工業(yè)開(kāi)發(fā)區、工業(yè)園區、科技園區和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區。
A.工業(yè)廠(chǎng)房 B.倉儲用房 C.生產(chǎn)車(chē)間
D.高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房 E.研究與發(fā)展用房
10.酒店和休閑娛樂(lè )設施是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì )議、旅游、休閑、康體娛樂(lè )活動(dòng)提供入住空間的建筑，包括（ ）等。
A.酒店 B.休閑度假中心 C.康體中心
D.賽馬場(chǎng) E.高爾夫球場(chǎng)
11.雖然酒店和休閑娛樂(lè )設施同屬于一個(gè)大類(lèi)，但在軟硬件設置和運營(yíng)管理模式方面各有特色。酒店與休閑娛樂(lè )設施的差別主要表現在（ ）。
A.服務(wù)對象不同 B.經(jīng)營(yíng)方式不同 C.地理位置不同
D.服務(wù)內容不同 E.建筑設計和裝潢風(fēng)格不同
12.物業(yè)管理企業(yè)以公司的形式存在。作為公司，一般應具有以下（ ）特征。
A.依照有關(guān)法律進(jìn)行登記注冊
B.由兩個(gè)以上股東共同出資經(jīng)營(yíng)
C.以營(yíng)利為目的
D.具有法人資格
E.是經(jīng)濟組織
13.現代物業(yè)管理企業(yè)完全按照（ ）的機制來(lái)運作，靠提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)獲得報酬，取得盈利。
A.自主經(jīng)營(yíng) B.自負盈虧 C.自我約束
D.自我發(fā)展 E.自我管理
14.物業(yè)管理企業(yè)可以劃分為（ ）。
A.服務(wù)型 B.管理型
C.專(zhuān)業(yè)型 D.綜合型 E.專(zhuān)項型
15.管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點(diǎn)在于（ ）、績(jì)效評價(jià)和客戶(hù)關(guān)系管理等。
A.現金流管理 B.預算與成本管理
C.物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與租賃管理 D.專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理
E.物業(yè)管理工作的規劃與計劃
16.物業(yè)管理企業(yè)的管理從層次上又可以分為（ ）三個(gè)層次。
A.公司管理 B.現場(chǎng)管理
C.現場(chǎng)作業(yè) D.項目管理 E.戰略管理
17.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內容與物業(yè)類(lèi)型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為以下哪幾個(gè)層次（ ）。
A.物業(yè)管理 B.設施管理 C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
D.房地產(chǎn)品牌管理 E.房地產(chǎn)組合投資管理
18.設施管理的對象，主要是（ ）等物業(yè)，服務(wù)對象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機構。
A.高新技術(shù)企業(yè)用房 B.醫院 C.科研教學(xué)設施
D.大型公共文體設施 E.政府和企業(yè)辦公樓
19.房地產(chǎn)組合投資管理的視野更加廣闊，包括（ ）以及在合適的時(shí)機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。
A.理解和執行物業(yè)業(yè)主的投資目標
B.評價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現
C.審批資產(chǎn)管理公司為維護物業(yè)資產(chǎn)結構安全、功能先進(jìn)
D.保持其市場(chǎng)競爭地位而提出的更新改造計劃
E.以經(jīng)風(fēng)險調整后的組合投資回報最大化為目標來(lái)管理資產(chǎn)
20.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰略性工作內容包括（ ）。
A.確定戰略 B.確定標準 C.構建信息基礎
D.決策分析 E.進(jìn)行資產(chǎn)組合
21.支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個(gè)重要方面，它完成的質(zhì)量好壞很可能會(huì )對物業(yè)的凈運營(yíng)收益和資本價(jià)值產(chǎn)生影響。支出的幾個(gè)重要方面包括（ ）、工作成本和地方性稅收。
A.日常管理費用 B.計提維修準備金
C.設施維護費用 D.保險費 E.法律和財務(wù)費用
22.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規工作內容包括（ ）。
A.現金流和成本管理 B.日常維修和維護
C.未來(lái)維修和維護 D.設施設備管理
E.物業(yè)保險管理
23.房地產(chǎn)投資的利潤是通過(guò)以下（ ）基本途徑創(chuàng )造出來(lái)的。
A.在極好的條件下購買(mǎi)物業(yè)
B.在持有期間以現金流量的現值最大化為目標來(lái)經(jīng)營(yíng)物業(yè)
C.在持有期間以現值最大化為目標來(lái)經(jīng)營(yíng)物業(yè)
D.在合適的時(shí)推銷(xiāo)出物業(yè)
E.在合適的時(shí)機售出物業(yè)
24.區域購物中心是指規模巨大，集（ ）等于一體，包括百貨店、大賣(mài)場(chǎng)以及眾多專(zhuān)業(yè)連鎖零售店在內的超級商業(yè)中心。
A.旅游 B.購物 C.休閑 D.娛樂(lè ) E.飲食
25.資產(chǎn)投資者需要結合對市場(chǎng)的跟蹤、分析判斷，確定不同市場(chǎng)條件下的投資標準。這些投資標準包括（ ）。
A.現金流 B.租金波動(dòng) C.基于市場(chǎng)交易的收益變化
D.凈現值 E.收益率
26.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)中,能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問(wèn)、咨詢(xún)服務(wù)的企業(yè)一般都有（ ）。
A.管理型物業(yè)管理企業(yè) B.專(zhuān)業(yè)型物業(yè)管理企業(yè) C.投資型物業(yè)管理企業(yè)
D.綜合型物業(yè)管理企業(yè) E.所有物業(yè)管理企業(yè)
27．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)層次工作中，屬于物業(yè)管理主要職責的是（ ）等。
A.物業(yè)維護及安全管理 B.保持與租戶(hù)的聯(lián)系并收租
C.控制運營(yíng)成本及保存財務(wù)報告記錄 D.綜合型物業(yè)管理企業(yè)
E.制定物業(yè)發(fā)展戰略計劃
28.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)層次工作中，屬于組合投資管理主要職責的有（ ）等。
A.制定并執行組合投資策略 B.設計和協(xié)調物業(yè)資產(chǎn)的資本結構
C.負責策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應用 D.綜合型物業(yè)管理企業(yè)
E.制定物業(yè)發(fā)展戰略計劃
29．關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的服務(wù)費，下列說(shuō)法中正確的有（ ）。
A.服務(wù)費用實(shí)際是由業(yè)主支付 B.服務(wù)費用實(shí)際是由租戶(hù)支付
C.包括供暖、排污、電梯等公共服務(wù)設施 D.計算時(shí)不考慮會(huì )計服務(wù)成本
E.包括針對整體物業(yè)的保險或維修
【參考答案】
（一）單項選擇題
1.D 2.B 3.C 4.D 5.B 6.B 7.B 8.C 9.B 10.C 11.A 12.B 13.C 14.D 15.B
16.B 17.A 18.B 19.B 20.D 21.A 22.B 23.A 24.C 25.D 26.B 27.C 28.B
29.C 30.B 31.B 32.D 33.D 34.B
（二）多項選擇題
1.ABDE 2.ABCD 3.ABCE 4.ABCDE 5.ACD 6.ABE 7.ABE 8.ABD 9.ABDE 10.ABCDE 11.ACDE 12.ABCDE 13.ABCD 14.BCD 15.ABCDE 16.ABC 17.ABCE 18.ABCDE 19.ABCDE 20.ABCDE 21.BCDE 22.ABCDE 23.ABC 24.BCDE 25.ABC 26.AD 27.ABCD 28.ABC 29.BCE |
