第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評估
（一）單項選擇題（每題1分，每題的備選項中，只有1個(gè)最符合題意）
1、對于具體一個(gè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，它是屬于收益性物業(yè)還是屬于非收益性物業(yè)，主要依據是（ ）。
A.過(guò)去是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益
B.目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益
C.本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力
D.能否提供有效的經(jīng)營(yíng)以產(chǎn)生經(jīng)濟收益
2、物業(yè)價(jià)格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價(jià)一—貨幣額、商品或其他有價(jià)物。在現今社會(huì )，物業(yè)價(jià)格通常用（ ）來(lái)表示
A.實(shí)物 B.勞務(wù) C.紙幣 D.貨幣
3、物業(yè)承租人以支付租金的方式從物業(yè)產(chǎn)權人那里獲得了( )物業(yè)的權利。
A. 所有和使用 B. 所有和處分 C.占有和使用 D.占有和處分
4、空氣或陽(yáng)光，盡管對人類(lèi)生活至關(guān)重要，沒(méi)有它們人類(lèi)就無(wú)法生存，但是卻沒(méi)有價(jià)格。這是因為物業(yè)要有價(jià)格必須具有（ ）。
A.有用性 B.稀缺性 C.使用價(jià)值 D.交換價(jià)值
5、物業(yè)因為價(jià)值量大、壽命長(cháng)久，所以同時(shí)存在著(zhù)（ ）兩種交易方式、兩個(gè)市場(chǎng)。
A.買(mǎi)賣(mài)和租賃 B.買(mǎi)賣(mài)和抵押 C.招標和拍賣(mài) D.招標和掛牌
6、廣義的價(jià)值有使用價(jià)值和交換價(jià)值之分，人們在經(jīng)濟活動(dòng)中一般簡(jiǎn)稱(chēng)的價(jià)值，指的是（ ）。
A.使用價(jià)值 B.交換價(jià)值 C.經(jīng)濟價(jià)值 D.交易價(jià)值
7、某一物業(yè)的（ ）是指某個(gè)特定的投資者(如某個(gè)具體的購買(mǎi)者)基于個(gè)人的需要或意愿，對該物業(yè)所評估出的價(jià)值。
A.使用價(jià)值 B.交換價(jià)值 C.投資價(jià)值 D.市場(chǎng)價(jià)值
8、評估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現率，應是與該物業(yè)的風(fēng)險程度相對應的（ ）。
A.社會(huì )一般報酬率 B.社會(huì )最低報酬率
C.最低期望報酬率 D.最高期望報酬率
9、投資者評估的物業(yè)的投資價(jià)值（ ）該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為（或交易）能夠實(shí)現的基本條件。
A.大于 B.小于 C.大于或等于 D.小于或等于
10、市場(chǎng)價(jià)格是指某種物業(yè)在市場(chǎng)上的（ ）水平價(jià)格，是該類(lèi)物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結果。
A. 最高 B.平均 C.最低 D.正常
11、以下能反映物業(yè)價(jià)格水平的高低的指標是（ ）。
A. 物業(yè)的單位價(jià)格 B.物業(yè)的總價(jià)格
C.物業(yè)的最高價(jià)格 D.物業(yè)的最低價(jià)格
12、一套建筑面積100m2，單價(jià)30000元／m2，總價(jià)300萬(wàn)元的住房，約定付款方式為：從成交日期時(shí)起分期付清，首期支付100萬(wàn)元，余款在一年內分兩期支付，每隔半年支付100萬(wàn)元，則實(shí)際總價(jià)為（ ）萬(wàn)元。
A. 292.8 B. 282.8 C. 272.8 D. 262.8
13、一般來(lái)說(shuō)，在期房與現房同品質(zhì)（包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等）的情況下，期房?jì)r(jià)格（ ）現房?jì)r(jià)格。
A.高于 B.低于 C.等于 D.不一定高于
14、某期房尚有1年時(shí)間才可投入使用，與其類(lèi)似的現房?jì)r(jià)格為5000/ m2元，出租的年末凈收益為550元/ m2，假設折現率為10％，風(fēng)險補償估計為現房?jì)r(jià)格的3％，則該期房目前的價(jià)格為（ ）。
A. 4320 B. 4330 C. 4340 D. 4350
15、以下可以反映所銷(xiāo)售商品房的總體價(jià)格水平的價(jià)格指標是（ ）。
A. 起價(jià) B.均價(jià) C.標價(jià) D.成交價(jià)
16、成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，以下不屬于成本租金的構成因素的是（ ）。
A. 折舊費 B.維修費 C.保險費 D.管理費
17、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》(1998年7月20日國務(wù)院令第248號發(fā)布)第30條規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目轉讓和商品房銷(xiāo)售價(jià)格，由當事人協(xié)商議定；但是，享受?chē)覂?yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應當實(shí)行（ ）或者政府定價(jià)。”
A. 市場(chǎng)成交價(jià) B.市場(chǎng)調節價(jià)
C.政府指導價(jià) D.政府計劃價(jià)
18、在城鎮住房制度改革中，出售公有住房的標準價(jià)、成本價(jià)等屬于（ ）。
A. 市場(chǎng)調節價(jià) B. 市場(chǎng)成交價(jià)
C. 政府指導價(jià) D. 政府計劃價(jià)
19、以下適用于市場(chǎng)比較法評估的物業(yè)是（ ）。
A.物業(yè)開(kāi)發(fā)用地、普通商品住宅、特殊廠(chǎng)房
B.高檔公寓、古建筑、別墅
C.古建筑、教堂、商鋪
D.寫(xiě)字樓、商鋪、標準廠(chǎng)房
20、（ ）市場(chǎng)法適用的條件是在同一供求范圍內并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在著(zhù)較多類(lèi)似物業(yè)的交易。
A. 市場(chǎng)法 B. 收益法 C. 假設開(kāi)發(fā)法 D. 成本法
21、以下不屬于非正常交易情況的是（ ）。
A. 業(yè)主出國急賣(mài)物業(yè) B. 新婚夫婦急買(mǎi)新房
C. 關(guān)聯(lián)交易 D. 買(mǎi)方和賣(mài)方激烈競價(jià)
22、選取的可比實(shí)例數量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數量過(guò)多，一是可能由于交易實(shí)例的數量有限而難以做到，二是后續進(jìn)行修正、調整的工作量大。因此，一般選?。?nbsp; ）。
A. 1—9 B. 2—9 C. 3—10 D. 4—10
23、某宗物業(yè)交易總價(jià)為60萬(wàn)元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假設月利率為0.5％，則該宗物業(yè)在其成交日期一次付清的價(jià)格為（ ）萬(wàn)元。
A. 55.55 B. 56.56 C. 57.57 D. 58.58
24、以下交易情況修正公式中，不正確的是（ ）
A.正常成交價(jià)格一應由賣(mài)方繳納的稅費 = 賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格
B.正常成交價(jià)格一應由買(mǎi)方繳納的稅費 = 買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格
C.應由賣(mài)方繳納的稅費=正常成交價(jià)格×應由賣(mài)方繳納的稅費比率
D.應由買(mǎi)方繳納的稅費=正常成交價(jià)格×應由買(mǎi)方繳納的稅費比率
25、交易日期調整實(shí)際上是對物業(yè)市場(chǎng)狀況對物業(yè)價(jià)格的影響進(jìn)行調整，故又可稱(chēng)之為（ ）。
A.市場(chǎng)狀況調整 B.市場(chǎng)價(jià)格調整
C.交易狀況調整 D.交易價(jià)格調整
26、成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，以下不符合要求的物業(yè)是（ ）。
A.學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、公園
B.醫院、行政辦公樓、高級寫(xiě)字樓
C.化工廠(chǎng)、鋼鐵廠(chǎng)、發(fā)電廠(chǎng)、碼頭
D.軍隊營(yíng)房、機場(chǎng)、加油站、教堂
27、在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中，習慣采用平方英尺的國家或地區有（ ）。
A.中國香港地區和美國、英國等
B.中國香港地區和日本、韓國等
C.中國臺灣地區和日本、韓國等
D.中國臺灣地區和美國、英國等
28、在物業(yè)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般采用（ ）估價(jià)。
A. 比較法 B. 成本法 C. 收益法 D. 路線(xiàn)價(jià)法
29、運用成本法估價(jià)一般分為4個(gè)步驟，包括：①求取積算價(jià)格；②測算重新購建價(jià)格；③搜集有關(guān)物業(yè)開(kāi)發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料；④測算折舊。以下正確排序是（ ）。
A. ③→②→④→① B. ③→①→④→②
C. ③→④→②→① D. ③→④→①→②
30、( )的出現是技術(shù)進(jìn)步的必然結果。由于技術(shù)進(jìn)步，使原有的許多設計、工藝、原材料、結構等都已過(guò)時(shí)落后或成本過(guò)高，而采用新材料、新技術(shù)等，不僅功能更加完善，成本也會(huì )降低。
A.重新購建價(jià)格 B.重建價(jià)格 C.重置價(jià)格 D.新建價(jià)格
31、某宗物業(yè)的正常成交價(jià)格為5000元/m2，賣(mài)方應繳納的稅費為正常成交價(jià)格的7％，買(mǎi)方應繳納的稅費為正常成交價(jià)格的5%，則賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格和買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格分別是（ ）元/m2。
A. 4650、5250 B. 5250、4650 C. 3650、4250 D. 4650、3250
32、某宗物業(yè)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中寫(xiě)明，買(mǎi)方付給賣(mài)方4650元／m2，交易中涉及的稅費均由買(mǎi)方負擔。據悉，該地區物業(yè)買(mǎi)賣(mài)中應由賣(mài)方繳納的稅費為正常成交價(jià)格的7％，應由買(mǎi)方繳納的稅費為正常成交價(jià)格的5%。則該宗物業(yè)的正常成交價(jià)格為（ ）。
A. 4900元／m2 B. 5000元／m2 C. 5100元／m2 D. 5200元／m2
33、（ ）是將估價(jià)對象未來(lái)某一年的某種預期收益除以適當的資本化率或乘以適當的收益乘數轉換為價(jià)值的方法。
A.現金流量折現法 B.報酬資本化法
C.直接資本化法 D.收益資本化法
34、收益法適用的對象有收益或有潛在收益的物業(yè)。以下關(guān)于收益法的說(shuō)法中不正確的是（ ）。
A.收益法又稱(chēng)收益資本化法、收益還原法
B.寫(xiě)字樓、旅館、商店、餐館適用收益法
C.游樂(lè )場(chǎng)、影劇院、爛尾樓、加油站適用收益法
D.只要估價(jià)對象所屬的這類(lèi)物業(yè)有獲取收益的能力即可
35、以下不屬于銷(xiāo)售稅金及附加的是（ ）。
A.營(yíng)業(yè)稅 B.企業(yè)所得稅 C.城市維護建設稅 D.教育費附加
36、（ ）是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失，不利因素可能是經(jīng)濟因素、區位因素，也可能是其他因素。
A. 自然折舊 B. 物質(zhì)折舊 C. 經(jīng)濟折舊 D. 功能折舊
37、一個(gè)高級居住區附近興建了一座加油站，該物業(yè)價(jià)值下降，這是由（ ）引起的，且一般是長(cháng)期甚至永久性的。
A. 精神折舊 B. 物質(zhì)折舊 C. 功能折舊 D. 經(jīng)濟折舊
38、某舊住宅，測算其重置價(jià)格為100萬(wàn)元，地面、門(mén)窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為2萬(wàn)元，因戶(hù)型過(guò)時(shí)、沒(méi)有獨用廁所和電信寬帶接口等導致的功能折舊為8萬(wàn)元，由于位于城市衰落地區引起的經(jīng)濟折舊為20萬(wàn)元。則該舊住宅的折舊總額為（ ）萬(wàn)元。
A. 22 B. 10 C. 28 D. 30
39、建筑物的（ ）是指建筑物從竣工驗收合格之日起到由于主要結構構件和設備的自然老化或損壞而不能繼續保證建筑物安全使用時(shí)止的時(shí)間。
A. 自然壽命 B.經(jīng)濟壽命 C.有效壽命 D.實(shí)際壽命
40、某建筑物的建筑面積100平方米，單位建筑面積的重置價(jià)格為1000元／平方米，判定其有效年齡為10年，經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為5％。則用直線(xiàn)法計算該建筑物的年折舊額為（ ）元。
A. 2166 B. 3166 C. 4166 D. 5166
41、某宗物業(yè)是在政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建設的，當時(shí)獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預計利用該宗物業(yè)正常情況下每年可獲得凈收益80萬(wàn)元；該宗物業(yè)的報酬率為8.5％，則該宗物業(yè)的收益價(jià)格為（ ）萬(wàn)元。
A. 615.2 B. 715.2 C. 815.2 D. 915.2
42、以下不屬于毛租金乘數法的優(yōu)點(diǎn)的是（ ）。
A. 方便易行，在市場(chǎng)上較容易獲得物業(yè)的價(jià)格和租金資料
B. 毛租金乘數是一個(gè)比較客觀(guān)的數值
C. 忽略了不同物業(yè)的空置率和運營(yíng)費用的差異
D. 避免了由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計
43、區位是指地球上（ ）空間方位和距離上的關(guān)系。
A.某一事物 B.某房地產(chǎn) C.某一事物與其他事物 D.各種事物
44、下列哪一項最能衡量物業(yè)區位的好壞（ ）。
A.空間直線(xiàn)距離 B.交通路線(xiàn)距離 C.交通時(shí)間距離 D.空間垂直距離
45、在某一時(shí)點(diǎn)，對于一個(gè)特定的收益性物業(yè)，其（ ）是客觀(guān)的，唯一的。
A.投資價(jià)值 B.市場(chǎng)價(jià)值 C.使用價(jià)值 D.交換價(jià)值
46、前兩年關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)暴利的呼聲極高，于是有了要求房地產(chǎn)企業(yè)公布成本的說(shuō)法，也出現了某些地方政府部門(mén)公開(kāi)開(kāi)發(fā)商房?jì)r(jià)成本的行為，請問(wèn)商品住房的價(jià)格屬于（ ）。
A.政府定價(jià) B.政府限價(jià) C.政府指導價(jià) D.市場(chǎng)調節價(jià)
47、在商品房銷(xiāo)售中，往往會(huì )聽(tīng)到起價(jià)、標價(jià)、成交價(jià)、均價(jià)等名詞，下列對此說(shuō)法正確的是（ ）。
A.起價(jià)高的樓盤(pán)均價(jià)也高
B.標價(jià)就是成交價(jià)
C.成交價(jià)的平均價(jià)格一般可以反映所銷(xiāo)售商品房的總體價(jià)格水平
D.成交價(jià)是指現貨交易中的實(shí)際交易價(jià)格
48、特殊工業(yè)廠(chǎng)房適宜采用的估價(jià)方法（ ）。
A.成本法 B.假設開(kāi)發(fā)法 C.收益法 D.市場(chǎng)法
49、收益法中的運營(yíng)費用率是（ ）。
A.運營(yíng)費用與潛在毛收入之比
B.運營(yíng)費用與總收益之比
C.運營(yíng)費用與凈收益之比
D.運營(yíng)費用與有效毛收入之比
50、在采用收益法評估物業(yè)價(jià)值時(shí)，報酬率（折現率）是指（ ）。
A.社會(huì )一般的收益率
B.收益法中的資本化率
C.投資者要求的滿(mǎn)意收益率
D.投資者要求的最低收益率
51、估價(jià)上的折舊注重的是（ ）。
A.原始取得價(jià)值的減價(jià)修正
B.原始取得價(jià)值的返銷(xiāo)與回收
C.重置價(jià)值的返銷(xiāo)與回收
D.價(jià)值的減價(jià)修正
（二）多項選擇題(每題2分。每題中的備選項中。有2個(gè)或2個(gè)以上選項符合題意。錯選，本題不得分；少選，所選每個(gè)選項0.5分)
1、收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟收益的物業(yè)，包括（ ）等。
A.自住型公寓 B.政府辦公樓 C.旅館
D.餐館 E寫(xiě)字樓
2、收益性物業(yè)價(jià)值的高低主要取決于（ ）。
A.過(guò)去凈收益的大小 B.現期凈收益的大小 C.未來(lái)凈收益的大小
D.獲得凈收益期限的長(cháng)短 E獲得凈收益的可靠性
3、物業(yè)要有價(jià)格與其他任何物品要有價(jià)格一樣，需要同時(shí)具備（ ）。
A.價(jià)值 B.價(jià)格 C.有用性 D.稀缺性 E有效需求
4、以下屬于物業(yè)價(jià)格與一般物品的價(jià)格的共同之處的是（ ）。
A.都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示
B.都有波動(dòng)，受供求因素的影響
C.容易受交易者的個(gè)別因素的影響
D.都是按質(zhì)論價(jià)，優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)
E價(jià)格形成的時(shí)間較長(cháng)
5、物業(yè)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同，表現為物業(yè)價(jià)格的特征。物業(yè)價(jià)格主要特征有（ ）。
A.價(jià)格受區位的影響很大
B.既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金
C.價(jià)格容易波動(dòng)
D.實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權益的價(jià)格
E容易受交易者的個(gè)別因素的影響
6、有效需求必須同時(shí)具備（ ）。
A. 購買(mǎi)心理 B. 購買(mǎi)行動(dòng) C. 購買(mǎi)價(jià)格
D. 購買(mǎi)意愿 E 購買(mǎi)能力
7、以下關(guān)于物業(yè)區位的表述正確的是（ ）。
A. 物業(yè)價(jià)格與區位密切相關(guān)
B. 物業(yè)的區位就是指物業(yè)的地理坐標位置
C. 物業(yè)的區位是指物業(yè)的空間位置
D. 最常見(jiàn)的是用距離來(lái)衡量區位的好壞
E“便捷性”指“外”到“內”——“進(jìn)”的方便程度
8、距離可以分為（ ）。
A. 空間路線(xiàn)距離 B. 交通直線(xiàn)距離 C. 交通路線(xiàn)距離
D.空間直線(xiàn)距離 E 交通時(shí)間距離
9、以下屬于以租賃為主要交易方式的物業(yè)類(lèi)型的是（ ）。物業(yè)，如、、，甚至是主流
A. 公園 B. 公寓 C.寫(xiě)字樓 D. 圖書(shū)館 E旅館
10、以下關(guān)于使用價(jià)值和交換價(jià)值的說(shuō)法中，正確的是（ ）。
A. 任何物品能夠成為商品，首先必須具備交換價(jià)值
B.沒(méi)有使用價(jià)值的東西不能成為商品
C.使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提
D.沒(méi)有使用價(jià)值就沒(méi)有交換價(jià)值
E 沒(méi)有交換價(jià)值就沒(méi)有使用價(jià)值
11、以下關(guān)于市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值的敘述中，正確的是（ ）。
A. 投資價(jià)值是客觀(guān)的、非個(gè)人的價(jià)值
B. 市場(chǎng)價(jià)值是建立在主觀(guān)的、個(gè)人因素基礎上的價(jià)值
C.在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是惟一的
D.在某一時(shí)點(diǎn)，投資價(jià)值是惟一的
E 投資價(jià)值會(huì )因投資者的不同而不同
12、同一物業(yè)對于不同的投資者之所以會(huì )有不同的投資價(jià)值，是因為不同的投資者可能存在（ ）。
A. 開(kāi)發(fā)成本優(yōu)勢不同 B. 經(jīng)營(yíng)費用優(yōu)勢不同 C. 納稅狀況不同
D. 對未來(lái)的信心 E 政策優(yōu)惠不同
13、以下關(guān)于成交價(jià)格的敘述中，正確的是（ ）。
A. 是交易雙方實(shí)際達成交易的價(jià)格
B.在買(mǎi)方市場(chǎng)下，成交價(jià)格會(huì )偏向最低買(mǎi)價(jià)
C. 可以是貨幣額、商品或其他有價(jià)物
D. 隨著(zhù)交易者的財力、動(dòng)機、對交易對象和市場(chǎng)的了解程度的不同而不同
E成交價(jià)格是一個(gè)已經(jīng)完成的事實(shí)
14、正常成交價(jià)格是指交易雙方在（ ）情況下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格。
A.公開(kāi)市場(chǎng) B.信息通暢 C.平等自愿
D.誠實(shí)無(wú)欺 E沒(méi)有利害關(guān)系
15、導致形成非正常成交價(jià)格的因素包括（ ）。
A. 不了解市場(chǎng)行情 B. 砍價(jià)不成功 C.壟斷
D. 團體采購 E 強迫交易
16、成交價(jià)格還可以按照交易方式的不同來(lái)劃分，例如，按照土地使用權出讓方式的不同，可以將土地使用權出讓的成交價(jià)格分為（ ）。
A. 掛牌成交價(jià) B.招標成交價(jià) C.出讓成交價(jià)
D.拍賣(mài)成交價(jià) E協(xié)議成交價(jià)
17、物業(yè)拍賣(mài)是以公開(kāi)競價(jià)的形式，將物業(yè)轉讓給最高應價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式，在拍賣(mài)活動(dòng)中經(jīng)常涉及到的價(jià)格類(lèi)型有（ ）。
A.評估價(jià) B.保留價(jià) C.起拍價(jià)
D.協(xié)議價(jià) E成交價(jià)
18、以下說(shuō)法中，錯誤的是（ ）。
A. 保留價(jià)是在拍賣(mài)前確定的拍賣(mài)標的可售的最低價(jià)格
B. 有保留價(jià)拍賣(mài)中，最高應價(jià)即成為成交價(jià)
C. 減價(jià)拍賣(mài)是一種常見(jiàn)的叫價(jià)方式
D. 競價(jià)是競賣(mài)人自己報出的購買(mǎi)價(jià)格
E評估價(jià)是對擬拍賣(mài)的物業(yè)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的評估結果
19、在過(guò)去“提高公房租金”的城鎮住房制度改革中，將房租分為（ ）。
A. 福利租金 B.市場(chǎng)租金 C.成本租金
D.準成本租金 E商品租金
20、商品租金又稱(chēng)全價(jià)租金，是指以物業(yè)價(jià)值為基礎確定的租金，由（ ）、保險費、地租和利潤等八項因素構成
A. 攤銷(xiāo)費 B.管理費 C.維修費 D.投資利息 E房產(chǎn)稅
21、以下屬于物業(yè)稅性質(zhì)的稅收種類(lèi)有（ ）。
A.城鎮土地使用稅 B. 印花稅 C.城市房地產(chǎn)稅
D. 房產(chǎn)稅 E 契稅
22、原始價(jià)值簡(jiǎn)稱(chēng)原值、原價(jià)，也稱(chēng)歷史成本、原始購置成本，是指一項資產(chǎn)在當初取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本，包括（ ）等。
A. 購買(mǎi)價(jià) B. 運行費 C.運輸費
D.安裝費 E繳納的有關(guān)稅費
23、以下有關(guān)賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值和原始價(jià)值的說(shuō)法中，錯誤的是（ ）
A. 賬面價(jià)值又稱(chēng)賬面凈值、折余價(jià)值
B.市場(chǎng)價(jià)值是隨著(zhù)時(shí)間的流逝而不斷減少的
C.市場(chǎng)價(jià)值是指一項資產(chǎn)現時(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)格
D.原始價(jià)值是始終不變的
E賬面價(jià)值是隨著(zhù)時(shí)間的流逝而上下波動(dòng)的
24、物業(yè)價(jià)格的影響因素的特點(diǎn)包括（ ）。
A.不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的
B.不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的
C.不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，與物業(yè)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的
D.有些物業(yè)價(jià)格影響因素對物業(yè)價(jià)格的影響與時(shí)間有關(guān)，有些與時(shí)間無(wú)關(guān)
E大多數物業(yè)價(jià)格影響因素對物業(yè)價(jià)格的影響可以用數學(xué)公式或數學(xué)模型來(lái)量化
25、人口因素對物業(yè)價(jià)格的影響主要包括（ ）。
A. 人口年齡結構 B.人口數量規模 C. 人口性別比例
D. 人口素質(zhì) E 家庭人口規模
26、城市規劃對物業(yè)價(jià)格有很大影響，特別是對（ ）等的規定。
A.城市發(fā)展方向 B.土地出讓金 C.建筑高度
D.建筑密度 E容積率
27、收益性物業(yè)價(jià)格的影響因素包括（ ）。
A. 人口因素 B. 經(jīng)濟因素 C. 物價(jià)因素
D. 利率因素 E 心理因素
28、心理因素對物業(yè)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。影響物業(yè)價(jià)格的心理因素主要有（ ）。
A.購買(mǎi)或出售心態(tài) B.個(gè)人欣賞趣味 C.時(shí)尚風(fēng)氣
D.接近名家住宅心理 E講究風(fēng)水或吉祥樓層數字
29、收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法包括（ ）。
A.市場(chǎng)法 B. 路線(xiàn)價(jià)法 C. 假設開(kāi)發(fā)法
D.成本法 E收益法
30、運用市場(chǎng)法估價(jià)的一般步驟包括（ ）。
A.搜集交易實(shí)例 B.選取可比實(shí)例 C. 對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理
D.計算物業(yè)收益 E求取比準價(jià)格
31、在搜集交易實(shí)例時(shí)應盡可能搜集較多的內容，一般包括（ ）。
A.交易情況 B.交易實(shí)例物業(yè)的狀況 C.成交日期
D.成交價(jià)格 E付款方式
32、在市場(chǎng)比較法中，交易實(shí)例物業(yè)的狀況應了解的內容包括（ ）。
A.名稱(chēng)、坐落 B.面積、四至 C.用途、產(chǎn)權
D.交易情況 E建筑物建成年月
33、通常房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中的計價(jià)方式包括（ ）。
A. 按套計價(jià) B.按套內建筑面積計價(jià) C.按公攤面積計價(jià)
D.按建筑面積計價(jià) E按使用面積計價(jià)
34、通常房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中的交易方式包括( )。
A. 協(xié)議 B.招標 C.競價(jià) D.拍賣(mài) E掛牌
35、選取可比實(shí)例應符合的基本要求包括（ ）。
A.可比實(shí)例物業(yè)應是估價(jià)對象物業(yè)的相同物業(yè)
B.可比實(shí)例的成交日期應與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近
C.可比實(shí)例的交易類(lèi)型應與估價(jià)目的吻合
D.可比實(shí)例的成交價(jià)格應為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格
E可比實(shí)例物業(yè)應是估價(jià)對象物業(yè)的類(lèi)似物業(yè)
36、在市場(chǎng)比較法中，進(jìn)行價(jià)格修正前，必須建立價(jià)格可比基礎，具體內容包括（ ）。
A.統一付款方式 B.統一采用單價(jià) C.統一幣種和貨幣單位
D.統一面積內涵 E統一面積單位
37、在下列交易中，成交價(jià)格往往會(huì )偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的是（ ）。
A.急于出售或急于購買(mǎi)的交易
B.交易雙方或某一方對市場(chǎng)行情缺乏了解的交易
C.交易雙方或某一方有特別動(dòng)機或偏好的交易
D.交易稅費非正常負擔的交易
E受債權債務(wù)關(guān)系影響的交易
38、“取得物業(yè)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行房屋建設，然后銷(xiāo)售所建成的商品房”這種典型的物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式中物業(yè)價(jià)格通常由（ ）構成。
A.土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本 B.管理費用 C.廣告費用
D.銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費 E投資利息、開(kāi)發(fā)利潤
39、以下關(guān)于重新購建價(jià)格的說(shuō)法中，錯誤的是（ ）。
A.重新購建價(jià)格是交易時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格
B.重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格
C.重新購建價(jià)格是客觀(guān)的價(jià)格
D.建筑物的重建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格
E建筑物的重新購建價(jià)格中已扣除建筑物的折舊
40、根據造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為（ ）。
A. 自然折舊 B. 物質(zhì)折舊 C. 經(jīng)濟折舊
D. 人為折舊 E 功能折舊
41、運用收益法估價(jià)一般分為4個(gè)步驟，具體包括（ ）。
A.搜集并驗證與估價(jià)對象未來(lái)預期收益有關(guān)的數據資料
B.選用適宜的收益法公式求取積算價(jià)格
C.預測估價(jià)對象的未來(lái)收益
D.求取報酬率或資本化率、收益乘數
E選用適宜的收益法公式計算出收益價(jià)格
42、在目前情況下，根據物業(yè)開(kāi)發(fā)用地取得的途徑，可分為（ ）。
A.通過(guò)城市房屋拆遷取得
B. 通過(guò)租用農村集體土地取得
C. 通過(guò)征收農地取得
D. 通過(guò)開(kāi)發(fā)商轉讓的已完成征收或拆遷補償安置的熟地
E 通過(guò)購買(mǎi)政府招標、拍賣(mài)、掛牌出讓
43、開(kāi)發(fā)成本是指在取得的物業(yè)開(kāi)發(fā)用地上進(jìn)行基礎設施和房屋建設所必需的直接費用、稅金等，具體包括（ ）。
A.勘察設計和前期工程費 B.基礎設施建設費 C.房屋建筑安裝工程費
D.開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中的稅費 E公共配套設施建設費
44、物質(zhì)折舊的具體原因包括（ ）。
A.自然經(jīng)過(guò)的老化 B.建筑式樣過(guò)時(shí) C.意外破壞的損毀
D.延遲維修的損壞殘存 E正常使用的磨損
45、收益乘數是采用市場(chǎng)提取法，從與估價(jià)對象的收益流量類(lèi)型等相同的類(lèi)似物業(yè)有關(guān)資料中求得，收益乘數具體有（ ）。
A. 毛收入乘數 B. 毛租金乘數 C. 有效毛收入乘數
D. 凈收益乘數 E 潛在毛收入乘數
【參考答案】
（一）單項選擇題
1.C2.D3.C4.B5.A6.B7.C8.A9.C10.B11.A12.A13.B14.D15.B16.C17.C18.C19.D20.A 21.C22.A23.D24.A25.B26.D27.C28.D29.B30.A31.B32.A33.B34.A35.C36.A37.B38.C39.C40.B 41.C42.D43.D44.A45.B 46.D47.C48C49.C50.B51.D52.C53.A54.D55.A 56.D
（二）多項選擇題
1.CDE 2.CDE 3.CDE 4.ABD 5.ABDE 6.DE 7.ACD 8.CDE 9.CDE 10.BCD
11.CE 12.ABCDE 13.ACDE 14.CDE 15.ACE 16.ABDE 17.ABCE 18.AE 19.ABCDE 20.BCDE 21.ACD 22.CDE 23.BE 24.ABCD 25.BDE26.ACDE 27.ABCDE 28.ABCDE 29.ADE 30.ABCE31.ABCDE 32.ABCDE 33.ABCE 34.ABDE 35.BCDE 36.ABCDE 37.ABCDE 38.ABDE 39.BCD 40.BCE41.ACDE 42.ACDE 43.ABCDE 44.ACDE 45.BCDE |
