第五章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析
（一）單項選擇題（每題1分，每題的備選項中，只有1個(gè)最符合題意）
1、以下不屬于人文環(huán)境的變化的因素是（ ）。
A.社會(huì )老齡化 B.家庭小型化 C.城市環(huán)境污染 D.受教育程度的提高
2、一般來(lái)說(shuō)，收人增加會(huì )導致對大多數商品需求的增加，從而使需求曲線(xiàn)向（ ）平移。
A. 上 B. 下 C. 左 D. 右
3、居民預期未來(lái)住房抵押貸款利率可能下調、收入上升或在某一區域由于土地資源的限制不可能有充足的商品住宅供給，就會(huì )引起需求的（ ）。
A.增加 B.減少 C.不變 D. 不一定
4、供給數量與價(jià)格的關(guān)系正好和需求數量與價(jià)格的關(guān)系（ ）。，
A.相同 B.相近 C.相似 D.相反
5、作為市場(chǎng)經(jīng)濟核心的（ ）對市場(chǎng)起著(zhù)主要的調節作用。
A.調控機制 B.管理機制 C.價(jià)格機制 D.交易機制
6、一般情況下，某種商品的單位價(jià)格上升會(huì )導致需求量的（ ）。
A.增加 B.減少 C.不變 D.不一定增加
7、以下說(shuō)法中，錯誤的是（ ）。
A.一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)所包括的地域范圍越大，其研究的深度越深
B.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，表明其受地區性需求的依賴(lài)程度很大
C.對于比較大的城市，常常還要按照城市內的某一個(gè)具體區域劃分
D.按地域范圍對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的主要方法
8、按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規定，房地產(chǎn)交易包括（ ）。
A.買(mǎi)賣(mài)、租賃和抵押 B.買(mǎi)賣(mài)、拍賣(mài)和抵押
C.招標、拍賣(mài)和掛牌 D.招標、協(xié)議和掛牌
9、甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)、高檔住宅市場(chǎng)、普通住宅市場(chǎng)是按照（ ）劃分的物業(yè)類(lèi)型。
A.目標市場(chǎng)的群體特征 B.建造標準或價(jià)格水平
C.物業(yè)用途的不同 D.物業(yè)所處區域的不同
10、以下不屬于反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標的是（ ）。
A.供給指標 B.需求指標 C.市場(chǎng)交易指標 D.價(jià)格指標
11、按存量增量細分通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級市場(chǎng)：一級市場(chǎng)、二級市場(chǎng)、三級市場(chǎng)，以下屬于二級市場(chǎng)的是（ ）。
A.土地使用權出讓市場(chǎng) B.土地轉讓市場(chǎng)
C.新建商品房租售市場(chǎng) D.存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)
12、房屋新開(kāi)工面積，是指在（ ）內新開(kāi)工建設的房屋面積。
A.調查期 B.計算期 C.報告期 D.建設期
13、以下說(shuō)法中，錯誤的是（ ）。
A.空置率是指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例
B. 房屋新開(kāi)工面積包括上期跨入報告期繼續施工的房屋面積
C.滅失量是指房屋存量在報告期內由于各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分
D.竣工房屋價(jià)值是指在報告期內竣工房屋本身的建造價(jià)值
14、中國現有房地產(chǎn)價(jià)格統計，是基于各類(lèi)物業(yè)（ ）的統計。
A. 中位數價(jià)格 B. 平均價(jià)格 C. 最高價(jià)格 D. 最低價(jià)格
15、以下不屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易特點(diǎn)的是（ ）。
A.交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權的流轉及其再界定
B.房地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過(guò)復雜和嚴密的法律程序
C.交易信息充分，交易雙方充分競價(jià)
D.市場(chǎng)交易通常需要估價(jià)師或物業(yè)代理等專(zhuān)業(yè)人員提供服務(wù)
16、房地產(chǎn)市場(chǎng)通常需要（ ）年以上的時(shí)間才能完成供求平衡的調節過(guò)程，而新的平衡達到了甚至還沒(méi)有達到，可能馬上又出現新的影響因素而造成新的不平衡。
A. 1 B. 2 C. 3 D. 4
17、在我國，城市土地屬于（ ）所有。
A. 國家 B. 集體 C.人民 D.全民
18、商業(yè)零售物業(yè)中要充分考慮的相關(guān)因素不包括（ ）。
A.所處地區的流動(dòng)人口和常住人口的數量
B.購買(mǎi)力水平以及該地區對零售業(yè)的特殊需求
C.購物中心的服務(wù)半徑及附近其他購物中心
D.大型運輸車(chē)輛通道和生產(chǎn)工藝的特殊要求
19、物業(yè)管理計劃的中短期計劃介于戰術(shù)層次和策略層次之間，以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期周期，通常為（ ）年。
A. 1～3 B. 2～4 C. 3～5 D. 4～6
20、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通，最常用的溝通手段不包括（ ）。
A.定期的年度或季度表現報告 B. 業(yè)主大會(huì )
C.定期的管理會(huì )議 D.通過(guò)電話(huà)通信或現場(chǎng)會(huì )議等形式的定期私人接觸
21、城市或區域總體經(jīng)濟發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結構布局等因素，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的（ ）。
A.社會(huì )環(huán)境 B.政治環(huán)境 C.經(jīng)濟環(huán)境 D.金融環(huán)境
22、按照存量增量細分，土地轉讓、新建商品房租售市場(chǎng)屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的（ ）。
A.一級市場(chǎng) B.二級市場(chǎng) C.三級市場(chǎng) D.一級房屋市場(chǎng)
23、按存量增量細分，二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)屬于（ ）。
A.一級市場(chǎng) B.二級市場(chǎng) C.一級房屋市場(chǎng) D.二級房屋市場(chǎng)
24、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給指標中，反映報告期期末已占用和空置的物業(yè)空間總量的指標是（ ）。
A.新竣工量 B.空置量 C.房屋竣工面積 D.存量
25、對于房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的特點(diǎn)，下列說(shuō)法不正確的是（ ）。
A.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給具有較大的供給彈性
B.市場(chǎng)供給具有非同質(zhì)性
C.房地產(chǎn)市場(chǎng)具有高度的壟斷性
D.供給主體間的競爭不充分
26、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內容不包括（ ）。
A.宏觀(guān)因素分析 B.市場(chǎng)供求分析 C.財務(wù)狀況分析 D.相關(guān)因素分析
27、在對寫(xiě)字樓物業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)因素分析中，首先要研究的項目是（ ）。
A.所處地段的交通通達程度及周邊環(huán)境
B.內外設計的平面布局、裝修標準
C.大廈內提供公共服務(wù)的內容
D.物業(yè)所處地段的流動(dòng)人口和購買(mǎi)力水平
28、有關(guān)制定物業(yè)管理計劃的基本原則，下列說(shuō)法中不正確的是（ ）。
A.實(shí)際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與工作計劃制訂
B.發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧
C.可由物業(yè)管理人員參加和主持物業(yè)管理計劃的制定
D.鼓勵物業(yè)管理人員參與
29、在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析過(guò)程中，對于商業(yè)零售物業(yè)區位的優(yōu)劣，主要的決定因素不包括（ ）。
A.公建配套設施 B.交通、通信的方便程度
C.周?chē)丝诿芏?nbsp; D.居民的購買(mǎi)力水平和消費習慣
30、在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析過(guò)程中，對于寫(xiě)字樓物業(yè)區位的優(yōu)劣，主要的決定因素不包括（ ）。
A.與其他商業(yè)設施接近的程度 B.周?chē)恋乩们闆r和環(huán)境
C.交通方式可選擇性和停車(chē)位數量 D.居民人口與收入
31、下列選項中，不屬于物業(yè)管理計劃中租賃計劃里面出租策略的是（ ）。
A.物業(yè)維修預算限制 B.租戶(hù)類(lèi)型的匹配策略
C.租期長(cháng)短 D.優(yōu)惠與補貼方式選擇
（二）多項選擇題(每題2分。每題中的備選項中。有2個(gè)或2個(gè)以上選項符合題意。錯選，本題不得分；少選，所選每個(gè)選項0.5分)
1、一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由（ ）等因素構成的一個(gè)系統。
A.市場(chǎng)客體 B.市場(chǎng)主體 C.價(jià)格
D.資金 E運行機制
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)中心體時(shí)，它周?chē)鞣N影響因素的總和，按照這些影響因素的性質(zhì)，可將其分為（ ）。
A.社會(huì )環(huán)境 B.政治環(huán)境、國際環(huán)境 C.經(jīng)濟環(huán)境、資源環(huán)境
D.金融環(huán)境、技術(shù)環(huán)境 E法律制度環(huán)境
3、政治環(huán)境涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問(wèn)題，具體包括（ ）。
A.政治體制 B.政局穩定性 C.政府能力
D.政策連續性 E政府對待外資的態(tài)度
4、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì )經(jīng)濟因素有（ ）。
A.傳統觀(guān)念及消費心理、社會(huì )福利、人口數量
B.家庭戶(hù)數與規模、家庭生命周期、收入水平及分布、物價(jià)水平
C.信息、通信技術(shù)水平的提高
D.工資及就業(yè)水平、房?jì)r(jià)租金比
E自然環(huán)境的變化
5、導致對商品住宅需求變化的市場(chǎng)條件包括（ ）。
A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 B.對未來(lái)的預期 C.收入的變化
D.政府政策的變化 E其他商品的價(jià)格變化
6、影響開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)供給數量的并不僅僅是價(jià)格，還包括其他市場(chǎng)因素，如（ ）。
A.居民購買(mǎi)力水平 B.開(kāi)發(fā)商獲取利潤水平的目標 C.消費者偏好 D.相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)格 E對未來(lái)的預期
7、從宏觀(guān)上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)結構包括（ ）。
A.總量結構 B.區域結構 C.產(chǎn)品結構
D.供求結構 E投資結構
8、從識別和把握房地產(chǎn)宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境的角度出發(fā)，可以按照（ ）等標準，對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細分。
A.地域范圍 B.房地產(chǎn)類(lèi)型 C.增量存量
D.交易形式 E買(mǎi)方賣(mài)方
9、按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場(chǎng)。如（ ）等。
A.居住物業(yè)市場(chǎng) B.存量物業(yè)市場(chǎng) C.增量物業(yè)市場(chǎng)
D.商業(yè)物業(yè)市場(chǎng) E工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)
10、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的指標包括（ ）。
A.國內生產(chǎn)總值、城市家庭人口 B.就業(yè)人員數量、就業(yè)分布
C.城鎮登記失業(yè)率、人口數 D.商品零售價(jià)格指數、房屋空間使用數量
E城市家庭可支配收入、城市居民消費價(jià)格指數
11、市場(chǎng)交易指標包括（ ）。
A.銷(xiāo)售量、出租量 B.吸納量、吸納率、吸納周期
C. 房地產(chǎn)租金、價(jià)格 D.房地產(chǎn)價(jià)格指數 E預售面積
12、政府干預房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標包括（ ）。
A.實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展
B.保證為各類(lèi)生產(chǎn)生活需要提供適當的人住空間
C.使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用
D.滿(mǎn)足特殊群體的需要
E引導新建項目的位置選擇
13、政府宏觀(guān)調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段通常包括（ ）政策等。
A.土地供應 B.金融 C.住房 D.稅收 E價(jià)格
14、目前我國城市住宅的供給主要類(lèi)型有（ ）。，即、和。
A.廉租房 B.經(jīng)濟適用住房 C.市場(chǎng)價(jià)商品住宅
D.集資房 E農民房
15、我國部分城市如深圳特區已開(kāi)始進(jìn)行城市規劃圖則體系的改革，將規劃分為（ ）幾個(gè)層次，整個(gè)規劃力求體現超前性、科學(xué)性、動(dòng)態(tài)性和適用性。
A.發(fā)展策略 B.次區域發(fā)展綱要 C.法定圖則
D.發(fā)展大綱圖 E詳細藍圖
16、政府通過(guò)調整土地供應數量、調整與土地開(kāi)發(fā)相關(guān)的稅費政策等經(jīng)濟手段，靈活運用（ ）出讓方式，以及必要時(shí)通過(guò)直接的行政干預，都可以對地價(jià)進(jìn)行有效的調控。
A.協(xié)議 B.掛牌 C.劃撥 D.拍賣(mài) E招標
17、對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)分析的作用是（ ）。
A.幫助開(kāi)發(fā)商選擇合適的項目位置、確定滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類(lèi)型
B.在開(kāi)發(fā)后期幫助開(kāi)發(fā)商尋找目標使用者或購買(mǎi)者
C.向金融機構說(shuō)明項目的財務(wù)可行性以獲取貸款
D.根據市場(chǎng)需求的變化調整產(chǎn)品
E尋找投資合作伙伴
18、根據市場(chǎng)分析的結果，物業(yè)管理者可以制定確保物業(yè)保值增值的（ ），適時(shí)調整物業(yè)租金水平和出租策略。
A.物業(yè)維護維修 B.更新改良 C.改建擴建
D.資產(chǎn)處置計劃 E資產(chǎn)處置方案
19、定義市場(chǎng)區域工作主要包括（ ）。
A.描繪市場(chǎng)區域 B.在相應地圖上標出市場(chǎng)區域的邊界
C.劃分競爭市場(chǎng)區域 D.解釋確定市場(chǎng)區域邊界的依據 E細分市場(chǎng)區域
20、影響市場(chǎng)區域形狀和大小的關(guān)鍵因素包括（ ）。
A.競爭性項目的區域 B.自然特征、人口密度的大小
C.建筑阻礙、高速路或鐵路 D.鄰里關(guān)系和人口統計特征
E發(fā)展的類(lèi)型和范圍
21、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析的具體內容有（ ）。
A.競爭分析 B.供給分析 C.需求分析
D.政策分析 E市場(chǎng)占有率分析
22、居住物業(yè)需要重點(diǎn)了解的因素是（ ），以確定目標物業(yè)的裝修、室內設備配套標準。
A.目標物業(yè)周?chē)貐^住宅的供求狀況 B.價(jià)格水平
C. 對現有住宅滿(mǎn)意的程度 D. 對未來(lái)住房的希望 E 工業(yè)集聚度
23、以下關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計劃的敘述中，正確的是（ ）。
A.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計劃是物業(yè)管理規劃一系列子過(guò)程的結果，是物業(yè)管理師思想的具體化
B.物業(yè)管理規劃，是構思前景、預測未來(lái)、確定欲達到的目的和取得的成果
C.物業(yè)管理規劃是對當前行動(dòng)方案的一種說(shuō)明。
D.物業(yè)管理規劃還考慮如何經(jīng)濟地使用物業(yè)管理企業(yè)的時(shí)間和資源
E物業(yè)管理規劃是調查、預測、預見(jiàn)、謀劃和預言的過(guò)程
24、制定物業(yè)管理計劃的基本原則是（ ）。
A.實(shí)際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項活動(dòng)和工作計劃的制定
B.物業(yè)管理師必須參加和主持 C.物業(yè)管理員不用參與
D.全體業(yè)主必須參與 E發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與
25、物業(yè)管理計劃的用途包括（ ）。
A.書(shū)面記載物業(yè)管理計劃的目標、前提與制約因素
B.指導物業(yè)管理的具體行動(dòng)
C.幫助利害關(guān)系各方之間進(jìn)行溝通，有助于統一各方面的認識
D.測量物業(yè)管理活動(dòng)，幫助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的控制
E書(shū)面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過(guò)程
26、商業(yè)零售物業(yè)區位的優(yōu)劣，主要取決于（ ）。
A.周?chē)丝诿芏?nbsp; B.交通、通信的方便程度
C.居民的購買(mǎi)力水平和消費習慣 D.周?chē)恋乩们闆r
E與其他商業(yè)設施接近的程度
27、物業(yè)管理計劃的主要內容包括（ ）。
A.建筑物管理計劃 B.租賃計劃 C.財務(wù)收支計劃
D.物業(yè)運行績(jì)效評估及與業(yè)主溝通計劃 E 招聘保安計劃
28、將物業(yè)當前的績(jì)效狀況和過(guò)去的績(jì)效表現相比較，就能看出物業(yè)當前的表現是否正常。目前使用的主要表現評估指標包括（ ）。
A.預計租值與實(shí)際租值的比較、財務(wù)內部收益率
B.實(shí)際和預計的資本價(jià)值的增長(cháng)、拖欠租金和壞賬
C.收益率即物業(yè)的競爭狀況和預期的風(fēng)險與其市場(chǎng)競爭對手的比較
D.服務(wù)收費水平、凈收益即毛收益減去成本
E資本回報率即收益和物業(yè)資本價(jià)值的比較
29、預算有許多種類(lèi)型，在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預算形式主要有（ ）。
A.年度運營(yíng)預算 B.資本支出預算 C.短期預算
D.中期預算 E長(cháng)期預算
30、以下說(shuō)法中，正確的是（ ）。
A.預算是物業(yè)管理中經(jīng)營(yíng)計劃的核心
B.當業(yè)主發(fā)現物業(yè)運營(yíng)收入和費用大大超過(guò)預計的水平時(shí)，通常會(huì )要求物業(yè)管理員解釋
C.財務(wù)收支計劃通常以預算計劃的形式體現，這是業(yè)主非常關(guān)注的內容
D.建立準備金基金，是為物業(yè)資本支出準備資金的慣例做法
E預算可以使業(yè)主較容易地對物業(yè)管理的財務(wù)情況進(jìn)行檢查
【參考答案】
（一）單項選擇題
1.C2.D3.A4.D5.C6.B7.A8.A9.B10.D11.C12.C13.B14.B15.C16.A17.A18.D19.C20.B 21.C22.B23.D24.D25.A 26.C27.A28.C29.A30.D 31.A
（二）多項選擇題
1.CDE 2.ABCDE 3.ABCDE 4.ABD 5.CDE6. BDE 7.ABCDE 8.ABCD 9.ADE 10.ABCDE 11.CDE 12.ABCDE 13.ABCDE 14.ABC 15.ABCDE 16.ABDE 17.ABCDE 18.ABCDE 19.ABD 20.ABCDE 21.ABCE 22.ABCD 23.ABDE 24.ABE 25.ABCDE 26. ABC 27.ABCD 28.ABCDE 29.ABE 30.ACDE
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