第六章 租賃管理
（一）單項選擇題（每題1分，每題的備選項中，只有1個(gè)最符合題意）
1、下列關(guān)于房屋租賃特點(diǎn)的說(shuō)法中不正確的有（ ）。
A. 當房屋所有權發(fā)生轉移時(shí)，房屋租賃關(guān)系隨之終止
B. 租賃雙方必須是符合法律規定的責任人
C. 房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟要式契約關(guān)系
D. 房屋租賃的標的是作為特定物的房屋
2、房屋租賃合同產(chǎn)生效力是在（ ）。
A. 租賃雙方談妥所有條件之后
B. 租賃雙方達成協(xié)議并在書(shū)面合同上簽字、蓋章之后
C. 租賃雙方達成協(xié)議并且承租人搬進(jìn)房屋之后
D. 租賃雙方達成協(xié)議并且到當地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記備案之后
3、按房屋所有權的性質(zhì)，房屋租賃分為公房租賃和私房租賃，那么直管公房所有權人的代表是（ ）。
A. 房地產(chǎn)行政主管部門(mén) B. 國家
C. 國家授權的國有企事業(yè)單位 D. 各級地方人民政府
4、下列哪一種房屋租賃模式對租賃期限約定了明確的終止日（ ）。
A. 自動(dòng)延期租賃 B. 定期租賃
C. 意愿租賃 D. 以上答案都不正確
5、下列哪一種形式的租賃關(guān)系會(huì )因租賃雙方中的一方死亡而自動(dòng)中止？（ ）
A. 定期租賃 B. 周期性租賃
C. 意愿租賃 D. 以上答案都不正確
6、根據租賃期限的長(cháng)短，租賃可劃分為短期租賃、中短期租賃和長(cháng)期租賃。下列說(shuō)法中不正確的是（ ）。
A. 短期租賃是指租期在2年和2年以?xún)鹊淖赓U
B. 長(cháng)期租賃是指租期為5年或5年以上的租賃
C. 中短期租賃的租期一般為2－3年
D. 中短期租賃一般由短期租賃延期而來(lái)
7、物業(yè)使用過(guò)程中所發(fā)生的費用，主要由稅費、物業(yè)管理費和承租單元內部的能源使用費三部分組成。下列針對物業(yè)租金形式的說(shuō)法中正確的是（ ）。
A. 采用毛租形式的租金中一定包含上述所有三部分費用
B. 采用毛租形式的租金中一定不包含上述所有三部分費用
C. 采用凈租形式的租金中一定包含上述所有三部分費用
D. 采用凈租形式的租金中一定不包含上述所有三部分費用
8、業(yè)主全權委托物業(yè)管理企業(yè)負責租賃活動(dòng)以及租賃中的管理和服務(wù)是（ ）。
A. 包租轉租模式 B. 出租代理模式
C. 委托管理模式 D. 以上答案都不正確
9、采用（ ）的物業(yè)租賃管理模式，物業(yè)管理企業(yè)的收入與物業(yè)經(jīng)營(yíng)獲利的多少沒(méi)有關(guān)系。
A. 包租轉租模式 B. 出租代理模式
C. 委托管理模式 D. 以上三種
10、采用（ ）的物業(yè)租賃管理模式，物業(yè)管理企業(yè)承擔的市場(chǎng)風(fēng)險最大。
A. 包租轉租模式 B. 出租代理模式
C. 委托管理模式 D. 以上三種
11、在零售商業(yè)物業(yè)的租約條款中，不需要對下列特殊問(wèn)題中的哪一項作出具體的規定（ ）。
A. 限制租戶(hù)在一定地域范圍內重復設店 B. 公共面積的維護
C. 租戶(hù)經(jīng)營(yíng)所需的租金來(lái)源 D. 廣告標志和圖形
12、房屋租賃登記備案的一般程序是（ ）。
A. 申請－審查－登記－頒證 B. 簽訂合同－申請－審查
C. 簽訂合同－申請－審查－頒證 D. 申請－審查－簽訂合同
13、下列不屬于租賃方案與策略主要涉及的工作內容有（ ）。
A. 編制租賃經(jīng)營(yíng)預算 B. 定位目標市場(chǎng)
C. 租約談判 D. 明確吸引租戶(hù)的策略
14、下列關(guān)于編制租賃經(jīng)營(yíng)預算的說(shuō)法中不正確的是（ ）。
A. 預算中包括詳細的預期收益估算、允許的空置率水平和經(jīng)營(yíng)費用
B. 預算可以使業(yè)主較容易地對物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的財務(wù)情況進(jìn)行檢查
C. 預算是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中財務(wù)控制和財務(wù)計劃的重要工具
D. 預算的計劃性表現在當物業(yè)管理師編制預算時(shí)可以就未來(lái)幾年的經(jīng)營(yíng)計劃作出安排
15、下列關(guān)于確定租金方案的說(shuō)法中不正確的是（ ）。
A. 租金的確定起決定作用的因素是市場(chǎng)的供求關(guān)系
B. 為準確確定租金水平，比較可行的做法是比較大多數出租物業(yè)和待出租物業(yè)的差異
C. 租金方案會(huì )受到出租策略的影響
D. 過(guò)高或過(guò)低的租金都有可能導致業(yè)主利益的損失
16、如果使用凈租金的形式，為確定租金的內容，在租約中不需要明確的費用是（ ）。
A. 業(yè)主需要支付的費用 B. 代收代繳費用
C. 投資利息 D. 公用面積維護費用
17、下列對于基礎租金和附加租金的說(shuō)法不正確的是（ ）。
A. 基礎租金是根據業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定的
B. 對于寫(xiě)字樓物業(yè)，附加租金是整棟建筑內位置較好的出租單元的租金比基礎租金高出部分的租金
C. 對于零售商業(yè)物業(yè)，附加租金通常是租戶(hù)按營(yíng)業(yè)額的一定比例支付的百分比租金
D. 基礎租金實(shí)際上就是成本，附加租金實(shí)際上就是利潤
18、下列不屬于房屋租賃合同的基本條款是（ ）。
A. 當事人姓名或者名稱(chēng)及住所 B. 租金及支付方式
C. 投資回報率 D. 房屋的修繕責任
19、下列對于房屋租賃合同的基本條款的說(shuō)法不正確的是（ ）。
A. 只要承租人不利用承租的房屋進(jìn)行違法活動(dòng)，可以隨意改變房屋的結構，無(wú)須征得出租人的同意
B. 出租人在租賃合同期滿(mǎn)之前需要收回房屋時(shí)，應當事先征得承租人的同意，并賠償承租人的損失
C. 租金標準是租賃合同的核心，只有詳細、明確地規定租金的內容及支付方式，才可以有效避免租賃糾紛的產(chǎn)生
D. 出租住宅用房的自然損壞由出租人負責修復，沒(méi)有及時(shí)修復而造成承租人損失的，出租人應當承擔賠償責任
20、如果房屋在租賃期內被出售，則（ ）。
A. 原租賃合同中止，新業(yè)主無(wú)須承擔任何責任
B. 原租賃合同終止，承租人與新業(yè)主簽訂新的租賃合同，并根據新合同的規定承擔各 自的責任
C. 原業(yè)主的責任在出售之日結束，除了承擔將保證金歸還承租人或轉移給新的業(yè)主的責任以外，其他責任均由新業(yè)主承擔
D. 原業(yè)主的責任在出售之日結束，新業(yè)主可以選擇繼續承擔原業(yè)主的責任也可以選擇不承擔
21、無(wú)正當理由，承租人拖欠房屋租金（ ）個(gè)月以上的，出租人有權終止租賃合同，收回房屋，并可向對方索賠由此造成的損失。
A. 3 B. 4 C. 5 D. 6
22、下列有關(guān)轉租的說(shuō)法正確的是（ ）。
A. 根據法律規定，房屋承租人在任何情況下都不可以將承租的房屋轉租給第三方
B. 房屋承租人可以將承租的房屋轉租給第三方，此時(shí)第三方必須同原出租人簽訂新的租賃合同，原合同自動(dòng)終止
C. 房屋承租人在征得原出租人的同意后可以將承租的房屋轉租給第三方，并且訂立轉租合同
D. 房屋承租人可以將承租的房屋轉租給第三方，但是從中獲得的差額利潤應該歸原出租人所有
23、從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，C.RM是一種（ ）。
A. 管理理念 B. 企業(yè)管理軟件
C. 企業(yè)文化 D. 信息技術(shù)的創(chuàng )新
24、下列不屬于實(shí)施客戶(hù)關(guān)系管理（C.RM）的目的的是（ ）。
A. 整合企業(yè)資源，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程
B. 發(fā)揮人力資源的優(yōu)勢，吸納更多的就業(yè)人員
C. 識別不同租戶(hù)的需求差別化，為租戶(hù)提供個(gè)性化服務(wù)，提高租戶(hù)滿(mǎn)意度
D. 降低企業(yè)運營(yíng)成本，增加企業(yè)收入
25、房屋租賃合同產(chǎn)生效力是在（ ）。
A.租賃雙方談妥所有條件之后
B.租賃雙方達成協(xié)議并在書(shū)面合同上簽字、蓋章之后
C.租賃雙方達成協(xié)議并且到當地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記備案之后
D.租賃雙方達成協(xié)議并且承租人搬進(jìn)房屋之后
26、下列關(guān)于房屋租賃特點(diǎn)的說(shuō)法不正確的是（ ）。
A.租賃雙方必須具有民事行為能力
B.當房屋所有權發(fā)生轉移時(shí)，房屋租賃關(guān)系隨之中止
C.房屋租賃的標的是作為特定物的房屋
D.房屋租賃合同屬于法定要式合同
27、下列哪一種房屋租賃模式對租賃期限約定了明確的終止日（ ）。
A.定期租賃 B.自動(dòng)延期租賃 C.意愿租賃 D.以上都不是
28、下列哪一種形式的租賃關(guān)系會(huì )因租賃雙方中的一方的死亡而自動(dòng)中止（ ）。
A.定期租賃 B.自動(dòng)延期租賃 C.意愿租賃 D.以上都是
29、根據業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)委托內容與要求的不同，物業(yè)管理企業(yè)有不同的管理模式。采用（ ）的物業(yè)租賃管理模式，物業(yè)管理企業(yè)承擔的市場(chǎng)風(fēng)險最大。
A.包租轉租模式 B.出租代理模式 C.委托管理模式 D.以上三種
30、采用（ ）的物業(yè)租賃管理模式，物業(yè)管理企業(yè)的收入與物業(yè)經(jīng)租獲利的多少沒(méi)有關(guān)系。
A.包租轉租模式 B.出租代理模式 C.委托管理模式 D.以上三種
31、制定租賃方案與策略屬于租賃管理中的哪一個(gè)階段的管理（ ）。
A.可行性研究階段 B.租約簽訂前 C.租約執行過(guò)程中 D.租約期滿(mǎn)時(shí)
32、在零售商業(yè)物業(yè)的租約條款中，不需要對下列特殊問(wèn)題中的哪一項作出具體的規定（ ）。
A.每一獨立承租單元的用途 B.營(yíng)業(yè)時(shí)間的規定
C.廣告標志和圖形 D.租戶(hù)經(jīng)營(yíng)所需的資金來(lái)源
33、下面不屬于租賃方案與策略主要涉及的工作內容的是（ ）。
A.確定可出租面積和租賃方式 B.編制經(jīng)營(yíng)預算
C.定位目標市場(chǎng) D.租約談判和簽約管理
34、如果使用凈租金的形式，為確定租金的內容，在租約中不需要明確的費用是（ ）。
A.業(yè)主需要支付的費用項 B.代收代繳費用
C.投資利息 D.公用面積維護費用
35、下列不屬于房屋租賃合同的基本條款的是（ ）。
A.當事人姓名或者名稱(chēng)及住所 B.租賃用途
C.租賃利潤率 D.房屋的修繕責任
36、無(wú)正當理由，承租人拖欠房屋租金（ ）個(gè)月以上的，出租人有權終止租賃合同，收回房屋，并可向對方索賠由此造成的損失。
A.3 B.4 C.5 D.6
37、從本質(zhì)上來(lái)講，C.RM是一種（ ）。
A.管理理念 B.企業(yè)管理軟件 C.企業(yè)文化 D.信息技術(shù)的創(chuàng )新
（二）多項選擇題(每題2分。每題中的備選項中。有2個(gè)或2個(gè)以上選項符合題意。錯選，本題不得分；少選，所選每個(gè)選項0.5分)
1、房屋租賃中，出租人可以是（ ）。
A. 使用權人 B. 所有權人自己 C. 共有人
D. 所有權人委托的代理人 E 按照法定程序指定的代管人
2、房屋租賃中，承租人獲得的房屋權利是（ ）。
A. 占有權 B. 使用權 C. 收益權
D. 處分權 E 所有權
3、下列百分比租金的說(shuō)法正確的是（ ）。
A. 百分比租金通常也稱(chēng)為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)
B. 承租人除了向出租人定期支付固定租金外，還要將其營(yíng)業(yè)額中超出預定數額的部分，按一個(gè)百分比交予出租人，作為出租人的百分比租金收入
C. 百分比租金常常按年度計算，在一個(gè)購物中心或超市中，不同的承租人按同一個(gè)百分比來(lái)支付租金
D. 當出租人僅收取百分比租金時(shí)，通常要對承租人營(yíng)業(yè)收入的下限作出規定，作為其獲得最低租金收入的保障
E 出租人常在租約中訂立有強制收回使用權的條款來(lái)保證其物業(yè)在出租過(guò)程中獲得預期的租金收入
4、下列有關(guān)物業(yè)租賃的分類(lèi)的說(shuō)法正確的有（ ）。
A. 當物業(yè)所有者與承租人之間的租賃行為在本期租賃期限到期時(shí)以相似的租賃條件自動(dòng)延續時(shí)，達成的租賃協(xié)議就屬于自動(dòng)延期租賃的形式
B. 自動(dòng)延期的延長(cháng)期限最好是在最初的租約中明確地規定下來(lái)，如按月自動(dòng)延期
C. 凈租通常在長(cháng)期租賃中使用，租賃時(shí)間可達10年以上，百分比租金常用于零售商業(yè)物業(yè)的租賃，如大型購物中心或超市
D. 短期租賃是指租期在2年和2年以?xún)鹊淖赓U，長(cháng)期租賃是指租期為5年或5年以上的租賃，中短期租賃的租期一般為2－3年
E 按照房屋使用用途，房屋租賃分為居住房租賃和非居住用房租賃
5、采用出租代理的物業(yè)租賃管理模式，物業(yè)管理企業(yè)的收益包括（ ）。
A. 租金 B. 傭金 C. 經(jīng)營(yíng)利潤
D. 租金差價(jià) E 物業(yè)管理和服務(wù)費用
6、對于物業(yè)租賃管理模式的內容說(shuō)法中正確的是（ ）。
A. 在包租轉租模式、出租代理模式和委托管理模式中，物業(yè)管理企業(yè)采用包租轉租模式獲得的利潤最多
B. 在出租代理模式中，物業(yè)管理企業(yè)獲得的代理傭金是以租賃活動(dòng)中發(fā)生的總費用的一定比例收取
C. 在包租轉租模式、出租代理模式和委托管理模式中，物業(yè)管理企業(yè)都會(huì )負責正常的物業(yè)管理和服務(wù)工作
D. 在租賃市場(chǎng)不景氣或不易把握時(shí)，業(yè)主通常選擇委托代理模式，將市場(chǎng)風(fēng)險轉移
E 采用委托管理模式，承擔的風(fēng)險很小
7、租戶(hù)選擇是租賃管理的核心。在租戶(hù)選擇中應考慮的主要準則包括（ ）。
A. 潛在租戶(hù)所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類(lèi)型
B. 潛在租戶(hù)的聲譽(yù)、財務(wù)穩定性和長(cháng)期盈利能力
C. 潛在租戶(hù)與政府部門(mén)的關(guān)系
D. 潛在租戶(hù)所需的面積大小及空間組合
E 潛在租戶(hù)需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內容
8、制定租賃方案與策略時(shí)，要為物業(yè)定位目標市場(chǎng)，下列說(shuō)法正確的是（ ）。
A. 物業(yè)的檔次決定了其在該物業(yè)類(lèi)型市場(chǎng)中所處的位置
B. 區域級的零售物業(yè)內主要是一些便利店和小規模商場(chǎng)
C. 社區級的零售物業(yè)需要引入一些知名的超級市場(chǎng)或百貨商場(chǎng)
D. 該物業(yè)所處區域的商業(yè)特征也會(huì )影響到租賃對象的構成
E 業(yè)主的要求會(huì )影響到對目標客戶(hù)群體的定位
9、下列關(guān)于吸引租戶(hù)的策略的說(shuō)法中正確的是（ ）。
A. 最重要的是突出該物業(yè)的價(jià)格低廉
B. 對于中低檔寫(xiě)字樓物業(yè)，選擇報紙上的分類(lèi)廣告或物業(yè)顧問(wèn)機構的期刊比較合適；對于大規模的商用物業(yè)，還可選擇電視、廣播來(lái)進(jìn)行宣傳
C. 租約條款優(yōu)惠是吸引租戶(hù)的有效途徑，實(shí)質(zhì)是讓利于租戶(hù)
D. 將擬出租部分的物業(yè)整理好供潛在的租戶(hù)來(lái)參觀(guān)也是目前流行的做法，這種展示物業(yè)方法的缺點(diǎn)在于只能展示物業(yè)本身，而不能體現物業(yè)管理情況和服務(wù)水平
E 在對物業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)宣傳時(shí)，一般圍繞物業(yè)所處位置、周?chē)坝^(guān)、通達性和方便性等來(lái)宣傳
10、下列對于租金的調整中說(shuō)法正確的是（ ）。
A. 對于租期較短的租約，一般可設定在一個(gè)租金水平，在租期內保持不變
B. 在租期結束后如果租戶(hù)需要再次續約，可以按照當時(shí)的租金水平重新簽訂租約
C. 對于租期較長(cháng)的租約，業(yè)主往往會(huì )因類(lèi)型物業(yè)市場(chǎng)的租金價(jià)格上漲而遭受損失
D. 對于零售商業(yè)物業(yè)，租金的調整一般是對附加租金的百分比進(jìn)行調整
E 租金調整可以基于消費者的價(jià)格指數、零售物價(jià)指數或其他租賃雙方商定的定期調整比率進(jìn)行調整
11、由于租賃雙方的原因而使租賃合同人為終止的情形包括（ ）。
A. 將承租的房屋擅自轉租的
B. 將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或私自調換使用的
C. 公用住宅用房無(wú)正當理由閑置6個(gè)月以上的
D. 將承租的房屋擅自拆除結構或改變承租房屋使用用途的
E 當事人雙方協(xié)商一致的
12、下列關(guān)于租賃雙方的權利義務(wù)的說(shuō)法中正確的是（ ）。
A. 出租人有監督承租人按合同規定合理使用房屋的權利
B. 出租人有保障承租人合法使用房屋的義務(wù)
C. 出租房屋出售時(shí)，承租人有優(yōu)先購買(mǎi)權
D. 為滿(mǎn)足使用空間的需求，承租人具有改變建筑物結構的權利
E 經(jīng)出租人同意，承租人有轉租獲利的權利
13、下列對于租賃合同中有關(guān)改建的說(shuō)法正確的有（ ）。
A. 承租人對房屋進(jìn)行了改建成為物業(yè)不可分割部分，并且承租人承擔了改建費用，最后這些建筑物應歸出租人所有
B. 承租人對房屋進(jìn)行了改建成為物業(yè)不可分割部分，并且出租人承擔了改建費用，最后這些建筑物應歸承租人所有
C. 承租人對房屋的改造需征得出租人的同意
D. 一個(gè)商業(yè)或工業(yè)的承租人可以有權設置用于生意的固置物，可以在租約結束前或租約結束時(shí)移走，但是建筑要恢復到租戶(hù)搬進(jìn)來(lái)時(shí)的狀況
E 無(wú)論出租人還是承租人支付了改建費用，最后改建物都歸出租人所有
14、C.RM對企業(yè)的作用是（ ）。
A. C.RM能夠整合客戶(hù)、企業(yè)和員工資源，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。
B. C.RM能夠提高企業(yè)、員工對客戶(hù)的響應、反饋速度和應變能力。
C. C.RM能夠提高企業(yè)銷(xiāo)售收入。
D. C.RM能夠改善企業(yè)服務(wù)、提高客戶(hù)滿(mǎn)意度。
E C.RM 能夠使企業(yè)快速推出優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、方案、服務(wù)，實(shí)現培育消費、引領(lǐng)消費的目的
15、在租賃管理中，實(shí)施C.RM 主要涉及的工作包括（ ）等。
A. 建立詳細的租戶(hù)檔案 B. 租賃期內的服務(wù) C. 繳納租金的管理 D. 數據統計與分析 E 產(chǎn)生租賃管理的標準
【參考答案】
（一）單項選擇題
1.A2.D3.A4.B5.C6.C7.A8.B9.C10.A11.C12.C13.C14.D15.B16.C17.D18.C19.A20.C 21.D22.C23.A24.B 25.C 26.B27.A28.C29.A30.C 31.B32.D33.D34.C35.C 36.D37.A
（二）多項選擇題
1.BCDE 2.ABC 3.ABDE 4.ABCE 5.BE 6.CE 7.ABDE 8.ADE 9.BE 10.ABE
11 .ABCD 12.ABCE 13.ACDE 14.ABCD 15.ABCD |
