第十章 寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理
（一）單項選擇題（每題1分，每題的備選項中，只有1個(gè)最符合題意）
1、寫(xiě)字樓保值增值的關(guān)鍵是（ ）。
A. 所處區位好，規模大 B. 功能齊全、配套設施完善
C. 由專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理 D. 保持產(chǎn)權的完整性
2、 按照寫(xiě)字樓物業(yè)所具備的功能差異將寫(xiě)字樓分類(lèi)，不包括（ ）。
A. 單純型寫(xiě)字樓 B. 商住型寫(xiě)字樓
C. 租售型寫(xiě)字樓 D. 綜合性寫(xiě)字樓
3、寫(xiě)字樓市場(chǎng)上通常將寫(xiě)字樓分為（ ）。
A. 甲級、乙級、丙級 B. 一級、二級、三級
C. 三級、二級、一級 D. 丙級、乙級、甲級
4、不屬于寫(xiě)字樓常規目標的是（ ）。
A. 經(jīng)營(yíng)目標：收益部分使用率最大化
B. 管理目標：物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化
C. 服務(wù)目標：使物業(yè)所有人和使用人滿(mǎn)意率最大化
D. 最終目標：使物業(yè)管理企業(yè)利益最大化
5、普通租售型商務(wù)寫(xiě)字樓的標準層有效使用率一般為（ ）。
A. 50％－60％ B. 60％－70％ C. 70％－80％ D. 65％－75％
6、普通租售型商務(wù)寫(xiě)字樓的整體有效使用率一般為（ ）。
A. 50％－60％ B. 60％－70％ C. 65％－75％ D. 70％－80％
7、物業(yè)管理師通常要努力進(jìn)行市場(chǎng)宣傳以使物業(yè)達到一個(gè)較為理想的租金水平，一般很少選擇（ ）作為宣傳主題。
A. 租金低廉 B. 物業(yè)特性 C. 物業(yè)質(zhì)量 D. 環(huán)境優(yōu)美
8、寫(xiě)字樓宣傳媒介不包括（ ）。
A. 廣告或期刊 B. 網(wǎng)絡(luò ) C. 電視 D. 傳真
9、下列關(guān)于合同服務(wù)的說(shuō)法中，不正確的是（ ）。
A. 合同服務(wù)是強制性的 B. 合同服務(wù)是原則性的
C. 合同服務(wù)是無(wú)償服務(wù) D. 合同服務(wù)是業(yè)主服務(wù)需求期望值內的
10、在寫(xiě)字樓內可以充分利用下列哪一種空間以擴大收益（ ）。
A. 共用空間 B. 管理服務(wù)空間 C. 出租單元空間 D. 設備空間
11、寫(xiě)字樓與租戶(hù)選擇的過(guò)程中考慮的因素不包括（ ）。
A. 潛在租戶(hù)所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類(lèi)型及聲譽(yù) B. 財務(wù)穩定性和長(cháng)期盈利能力
C. 所需面積大小 D. 客戶(hù)背景
12、寫(xiě)字樓租戶(hù)選擇的內容中，表述不正確的是（ ）。
A. 物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)理必須認真分析每個(gè)租戶(hù)的信譽(yù)對其租住的寫(xiě)字樓物業(yè)的影響
B. 寫(xiě)字樓建筑內是否有足夠的有效使用空間來(lái)滿(mǎn)足尋租者對面積空間的特定需要，往往決定了潛在的租戶(hù)能否成為現實(shí)的租戶(hù)
C. 在接受或拒絕潛在客戶(hù)的特殊要求之前，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)及業(yè)主應該考慮整個(gè)租賃期內的實(shí)際費用支出以及費用－效益比率
D. 只要潛在租戶(hù)的財務(wù)狀況良好，有能力支付租金，就應該選擇此租戶(hù)入住，而無(wú)需考慮其具體的經(jīng)營(yíng)內容
13、寫(xiě)字樓租金一般是指租戶(hù)租用每平方米（ ）為計算基礎。
A. 建筑面積 B. 套內面積 C. 可出租面積 D. 使用面積
14、關(guān)于建筑面積、可出租面積和出租單元內建筑面積的說(shuō)法正確的是（ ）。
A. 出租單元內建筑面積＝建筑面積－分攤公用建筑面積
B. 出租單元內建筑面積＝建筑面積＋分攤公用建筑面積
C. 可出租面積＝出租單元內建筑面積－分攤公用建筑面積
D. 可出租面積＝出租單元內建筑面積＋分攤公用建筑面積
15、物業(yè)管理師通常要將（ ）乘以R/U系數。
A. 分攤公用建筑面積 B. 出租單元內建筑面積
C. 建筑面積 D. 可出租面積
16、寫(xiě)字樓的租金水平，主要取決于（ ）。
A. 經(jīng)濟發(fā)展水平 B. 出租率
C. 當地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 D. 供求關(guān)系
17、寫(xiě)字樓物業(yè)管理風(fēng)險的特點(diǎn)不包括（ ）。
A. 全員性 B. 動(dòng)態(tài)性 C. 廣泛性 D. 全期性
18、寫(xiě)字樓風(fēng)險的種類(lèi)不包括（ ）。
A. 工程隱患風(fēng)險 B. 意外事故風(fēng)險
C. 設備運行風(fēng)險 D. 自然災害風(fēng)險
19、風(fēng)險應對策略不包括（ ）。
A. 風(fēng)險回避 B. 風(fēng)險轉移 C. 風(fēng)險承擔 D. 風(fēng)險識別
20、不屬于選擇物業(yè)管理企業(yè)的標準是（ ）。
A. 能否令業(yè)主滿(mǎn)意 B. 業(yè)主與物業(yè)企業(yè)目標是否統一
C. 向業(yè)主提供信息的能力 D. 管理計劃
21、不屬于寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的績(jì)效評價(jià)指標的是（ ）。
A. 服務(wù)滿(mǎn)意度 B. 物業(yè)經(jīng)濟指標
C. 社會(huì )效益 D. 物業(yè)品牌化
22、寫(xiě)字樓物業(yè)管理方面績(jì)效的主要指標不包括：
A. 出租率 B. 租約的續簽
C. 租金拖欠和壞賬情況 D. 寫(xiě)字樓物業(yè)投資收益率
23、寫(xiě)字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵是（ ）。
A.所處區位好，規模大 B.功能齊全、配套設施完善
C.由專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理 D.保持產(chǎn)權的完整性
24、按照寫(xiě)字樓物業(yè)所具備的功能差異將寫(xiě)字樓劃分類(lèi)別，不包括（ ）。
A.單純型寫(xiě)字樓 B.自用型寫(xiě)字樓
C.商住型寫(xiě)字樓 D.綜合型寫(xiě)字樓
25、寫(xiě)字樓市場(chǎng)上通常將寫(xiě)字樓分為（ ）（按照從高到低的等級順序）。
A.一級、二級、三級 B.三級、二級、一級
C.甲級、乙級、丙級 D.丙級、乙級、甲級
26、位于C.B.D.（中央商務(wù)區）的寫(xiě)字樓往往是（ ）寫(xiě)字樓。
A.甲級 B.乙級 C.丙級 D.其他
27、普通租售型商務(wù)寫(xiě)字樓的標準層有效使用率，即專(zhuān)用部分面積∕標準層面積一般為（ ）。
A.50％～60％ B.60％～70％ C.70％～80％ D.80％～90％
28、普通租售型商務(wù)寫(xiě)字樓的整體有效使用率，即專(zhuān)用部分面積的合計∕總建筑面積（停車(chē)場(chǎng)除外）一般為（ ）。
A.50％～60％ B.60％～70％ C.70％～80％ D.80％～90％
29、物業(yè)管理師通常要努力進(jìn)行市場(chǎng)宣傳以使物業(yè)達到一個(gè)較為理想的租金水平，一般很少選擇（ ）作為物業(yè)宣傳的主題。
A.優(yōu)越的位置 B.周?chē)坝^(guān) C.交通便利 D.租金低廉
30、在進(jìn)行寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)，選擇的宣傳煤介不包括（ ）。
A.網(wǎng)絡(luò ) B.分類(lèi)廣告 C.信函 D.電視
31、在寫(xiě)字樓內可以充分利用下列哪一種空間以擴大收益（ ）。
A.公共空間 B.服務(wù)管理空間
C.設備空間 D.出租單元空間
32、在寫(xiě)字樓租戶(hù)選擇過(guò)程中考慮的主要因素不包括（ ）。
A.租戶(hù)與政府之間的關(guān)系
B.租戶(hù)的商業(yè)信譽(yù)和財務(wù)狀況
C.所需面積的大小
D.需要提供的物業(yè)管理服務(wù)
33、寫(xiě)字樓租金一般是指租戶(hù)租用每平方米（ ）需按月或按年支付的金額。
A.可出租面積 B.建筑面積
C.出租單元內建筑面積 D.使用面積
34、在計算租金時(shí)，需要按（ ）乘以R∕U系數來(lái)作為計算租金的面積基礎。
A.可出租面積 B.建筑面積
C.出租單元內建筑面積 D.分攤公用建筑面積
35、不屬于寫(xiě)字樓物業(yè)管理風(fēng)險的特點(diǎn)的是（ ）。
A.全員性 B.全期性 C.隱蔽性 D.動(dòng)態(tài)性
36、在應對寫(xiě)字樓物業(yè)風(fēng)險時(shí)，不屬于風(fēng)險應對策略的是（ ）。
A.風(fēng)險識別 B.風(fēng)險回避 C.風(fēng)險轉移 D.風(fēng)險承擔
37、不屬于物業(yè)管理企業(yè)的選擇標準的是（ ）。
A.能否令業(yè)主滿(mǎn)意 B.專(zhuān)業(yè)服務(wù)的水平
C.是否有百分之百的出租率 D.管理計劃
38、寫(xiě)字樓物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)方面績(jì)效的主要指標不包括（ ）。
A.租戶(hù)投訴次數 B.租金價(jià)格水平
C.出租經(jīng)營(yíng)成本 D.寫(xiě)字樓物業(yè)投資收益率
39、不屬于寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jì)效評價(jià)主要指標的是（ ）。
A.服務(wù)滿(mǎn)意度 B.物業(yè)經(jīng)濟指標
C.物業(yè)管理制度化 D.物業(yè)品牌化
（一）單項選擇題
1.D 2.C 3.A 4.D 5.C 6.B 7.A 8.D 9.C 10.C 11.D 12.D 13.C 14.D 15.B 16.C 17.C18.B 19.D 20.B 21.C 22.D 23.D 24.B 25.C 26.A 27.C 28.B 29.D 30.C 31.D 32.A 33.A 34.C 35.C 36.A 37.C 38. A 39.C
（二）多項選擇題(每題2分。每題中的備選項中。有2個(gè)或2個(gè)以上選項符合題意。錯選，本題不得分；少選，所選每個(gè)選項0.5分)
1、影響寫(xiě)字樓分類(lèi)的因素包括（ ）。
A. 寫(xiě)字樓的聲望或形象 B. 交通方便性 C. 出租率
D. 大堂和走廊 E 寫(xiě)字樓空間布置
2、下列措施能夠起到提高寫(xiě)字樓吸引力、提升寫(xiě)字樓等級的有（ ）。
A. 根據建筑物的層數來(lái)確定每部電梯所停留的層數范圍，以提高電梯運行的效率
B. 寫(xiě)字樓室內空間布置靈活有效，認真進(jìn)行室內裝飾裝修
C. 寫(xiě)字樓在提供基本的服務(wù)質(zhì)量與內容后，還提供一些小型的購物服務(wù)
D. 使用良好的現代建筑設備系統
E 雇請一級物業(yè)管理企業(yè)
3、寫(xiě)字樓物業(yè)保值增值的作用體現在（ ）。
A. 地產(chǎn)價(jià)值的增長(cháng) B. 穩定的巨額利潤 C. 延長(cháng)建筑物使用壽命
D. 在產(chǎn)權的轉讓中產(chǎn)生超越物業(yè)本身的價(jià)值 E 獲得良好的市場(chǎng)形象
4、下列關(guān)于寫(xiě)字樓物業(yè)的管理的內容，說(shuō)法正確的是（ ）。
A. 物業(yè)管理師對未來(lái)租戶(hù)需求的了解可以通過(guò)與租戶(hù)非正式的接觸、問(wèn)卷調查來(lái)獲取
B. 物業(yè)管理師必須設法建立業(yè)主、租戶(hù)和自身經(jīng)常溝通的渠道
C. 物業(yè)管理組織與控制的有效性體現在物業(yè)收入和費用支出的差異大小
D. 物業(yè)管理師必須制定嚴格的收取租金辦法來(lái)達到按期足額收取租金的目的
E 物業(yè)管理提倡主動(dòng)的收租服務(wù)
5、下列關(guān)于合同服務(wù)和超值服務(wù)的說(shuō)法中，正確的是（ ）。
A. 合同服務(wù)是原則性的，必須保證；超值服務(wù)是靈活性的，機動(dòng)掌握
B. 合同服務(wù)是強制性的，必須提供的服務(wù)；超值服務(wù)是非強制性的，適當提供的服務(wù)
C. 合同服務(wù)是業(yè)主服務(wù)需求內的，沒(méi)有不行；超值服務(wù)是給業(yè)主的驚喜，適可而止
D. 合同服務(wù)是基本的，超值服務(wù)是在合同服務(wù)基礎上的服務(wù)
E 合同服務(wù)和超值服務(wù)相互補充，相互替代
6、在考慮是否有合適的面積空間可以提供給尋租者使用時(shí)，正確的考慮因素包括（ ）。
A. 要在不改變建筑結構的前提下，組合出一個(gè)最合適的出租單元
B. 要考慮尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)的需要，合理劃分出租單元的空間
C. 根據尋租者的需要，可以適當拆除某一堵墻
D. 如果一個(gè)公司在將來(lái)期望有較大規模的擴張，必須要考慮在建筑物內是否或如何滿(mǎn)足其未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要
E 一般來(lái)說(shuō)，每個(gè)工作人員封閉的辦公面積只需要5－6平方米，所以平均為每個(gè)辦公室工作人員提供6－8平方米的單元內建筑面積比較合適
7、下列對于寫(xiě)字樓租金的確定中說(shuō)法正確的是（ ）。
A. 寫(xiě)字樓的租金水平主要取決于當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況
B. 在確定租金時(shí)，一般應首先確定一個(gè)基礎租金，基礎租金總是低于市場(chǎng)租金的水平
C. 根據租金包含的內容不同，如果代收代繳的費用越多，基礎租金就越高
D. 一般情況下，一棟寫(xiě)字樓中樓層高、視野或景觀(guān)好的出租單元租金也較高
E 物業(yè)管理師在確定各寫(xiě)字樓出租單元的租金時(shí)，常用位置較好的出租單元的超額租金收入來(lái)平衡位置不好的出租單元的租金收入
8、下列對于寫(xiě)字樓租賃合同中的條款規定的說(shuō)法正確的是（ ）。
A. 由于寫(xiě)字樓物業(yè)的租約一般都要持續幾年的時(shí)間，所以在租約中一般都要包含規定租金定期增加方式的租金調整條款
B. 為了使租賃雙方共同承擔通貨膨脹帶來(lái)的風(fēng)險，有時(shí)租約規定租金可以按消費者價(jià)格指數調整，但同時(shí)又規定一個(gè)上調比例的最高限
C. 由于經(jīng)濟發(fā)展不同，某一地區的消費者價(jià)格指數有時(shí)變化幅度非常大，因此，租戶(hù)和物業(yè)管理企業(yè)更愿意在租約中商定一個(gè)固定的年租金增長(cháng)率或增長(cháng)量
D. 在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的所有費用，所以這種方式往往受到租戶(hù)的歡迎
E 如果物業(yè)管理企業(yè)是按照租金的一定比例收取物業(yè)管理費，租約中約定的代收代繳費用越多，業(yè)主繳納的物業(yè)管理費就越多
9、關(guān)于寫(xiě)字樓租賃合同中折讓優(yōu)惠和租戶(hù)權利的說(shuō)法中，正確的是（ ）。
A. 折讓優(yōu)惠是業(yè)主給租戶(hù)提供的一種優(yōu)惠，用以吸引潛在的租戶(hù)
B. 折讓優(yōu)惠雖然能使租戶(hù)節省寫(xiě)字樓的租金開(kāi)支，但租約中規定的租金水平不會(huì )變化
C. 如果租戶(hù)想擴大其所承擔的寫(xiě)字樓面積，而其原租用的寫(xiě)字樓單元之相鄰單元又處于空置狀態(tài)的話(huà)，則該住戶(hù)在同等條件下有優(yōu)先承租權
D. 業(yè)主愿意在租約期滿(mǎn)時(shí)賦予租戶(hù)更多的權利
E 在某些時(shí)候，租約中還會(huì )包括有關(guān)提前終止租約的條款
10、下列對于寫(xiě)字樓的物業(yè)保險說(shuō)法正確的是（ ）。
A. 在采取了各種安全和風(fēng)險管理措施后，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就不必再購買(mǎi)保險
B. 業(yè)主或其委托的物業(yè)管理企業(yè)最好是為物業(yè)購買(mǎi)一種能提供全面保障的保單
C. 寫(xiě)字樓的業(yè)主在選擇投保時(shí)，比較明智的做法是選擇那些自己無(wú)法控制的風(fēng)險項目進(jìn)行投保，而承擔那些自己可以控制或規避的風(fēng)險項目
D. 寫(xiě)字樓物業(yè)投保的最大特點(diǎn)是保險費是物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的一部分，且這部分費用最終要轉嫁到租戶(hù)身上
E 如果寫(xiě)字樓物業(yè)的業(yè)主或其委托的物業(yè)管理企業(yè)購買(mǎi)了整體保險，各租戶(hù)就不必再為各自單獨承擔部分的空間購買(mǎi)保險
11、對寫(xiě)字樓物業(yè)管理的評價(jià)應著(zhù)重考慮的方面包括（ ）。
A. 物業(yè)維修狀況良好
B. 及時(shí)處理租戶(hù)的投訴
C. 達到出租目標
D. 顧客滿(mǎn)意度
E 維修費用很低
12、下列關(guān)于寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jì)效評價(jià)的說(shuō)法正確的是（ ）。
A. 進(jìn)行寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jì)效評價(jià)的目的在于決定保留或辭退當前的物業(yè)管理企業(yè)
B. 寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的績(jì)效評價(jià)，要與寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標體系相結合
C. 寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jì)效評價(jià)的經(jīng)濟指標包括租金拖欠和壞賬情況以及租約續簽、擴簽、新簽、退簽等
D. 寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)方面的指標包括租賃經(jīng)營(yíng)方面的指標和物業(yè)管理方面的指標
E 品牌是寫(xiě)字樓良好形象的縮影，是寫(xiě)字樓項目的無(wú)形資產(chǎn)
【參考答案】
（二）多項選擇題
1. ABDE 2.ABCD 3.BCDE 4.ABCE 5.ABC 6. ABD 7.ADE 8.ABC 9.ABCE 10.CD 11 .ABC 12.BE |
