第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理
（一）單項選擇題（每題1分，每題的備選項中，只有1個(gè)最符合題意）
1、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資領(lǐng)域，零售商業(yè)物業(yè)又稱(chēng)為（ ）。
A. 商業(yè)地產(chǎn) B. 商鋪 C. 寫(xiě)字樓 D. 購物中心
2、傳統的零售商業(yè)物業(yè)區域主要坐落在（ ）。
A. 城郊結合部 B. 通往城鎮的主要道路兩旁
C. 城市中心商業(yè)區 D. 無(wú)固定模式
3、現代購物中心最早出現在（ ）。
A. 日本 B. 法國 C. 美國 D. 德國
4、零售商業(yè)物業(yè)的策略與運行管理（ ）。
A. 是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的核心內容 B. 是在物業(yè)投入運營(yíng)之前所做的工作
C. 是可行性研究工作的一部分 D. 包含了現場(chǎng)管理
5、目前一些大型現代商業(yè)物業(yè)的現場(chǎng)管理在管理組織形式上通常采取“門(mén)里門(mén)外”的做法，即門(mén)里小物業(yè)，門(mén)外大物業(yè)，對該做法敘述不正確的是（ ）。
A. 小物業(yè)是商業(yè)經(jīng)營(yíng)單位所屬的后勤和總務(wù)部門(mén)中單獨設立一些崗位，其人員負責商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積區域內的物業(yè)保潔、工程小修、內部保安工作
B. 大物業(yè)是在商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積區域外的工作由專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司承擔
C. 這種做法的優(yōu)勢是責任明確，商業(yè)經(jīng)營(yíng)者不必為物業(yè)管理過(guò)多操心，小物業(yè)配合商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)會(huì )更加便捷
D. 該方法有利于協(xié)調和處理突發(fā)事件
6、發(fā)達國家購物中心布局的發(fā)展歷史一般順序是（ ）。
A. 社區性的商業(yè)中心→郊外交通要道→區域性的購物中心→市中心集中建設
B. 社區性的商業(yè)中心→區域性的購物中心→市中心集中建設→郊外交通要道
C. 市中心集中建設→區域性的購物中心→社區性的商業(yè)中心→郊外交通要道
D. 市中心集中建設→區域性的購物中心→郊外交通要道→社區性的商業(yè)中心
7、在零售商業(yè)物業(yè)租約制定中，對于公共面積維護的條款說(shuō)法不正確的是（ ）。
A. 該條款應準確地界定購物中心內公用面積的組成
B. 該條款規定公用面積的維護是由物業(yè)管理公司自己承擔還是發(fā)包給其他專(zhuān)業(yè)公司
C. 該條款往往還授權業(yè)主增加、減少或調整公用面積分布的權利
D. 公用面積的維護費用常按租戶(hù)獨立承租的面積與購物中心可出租總面積的比例分攤
8、對一個(gè)零售商業(yè)物業(yè)而言，日常管理費用中所占比重最大的是（ ）。
A. 公共能耗費 B. 工資及福利 C. 管理酬金 D. 設備維護費
9、下列是零售商業(yè)物業(yè)管理中出現的現象，可以認為其中不存在風(fēng)險（或風(fēng)險很?。┑氖牵?nbsp; ）。
A. 物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)后成立專(zhuān)門(mén)的項目部
B. 投資商成功開(kāi)發(fā)零售物業(yè)項目后，將大部分產(chǎn)權分散出售，成為小股東
C. 物業(yè)管理企業(yè)將零售物業(yè)分散出租給經(jīng)營(yíng)不同種類(lèi)業(yè)務(wù)的零售店經(jīng)營(yíng)
D. 應投資方或委托方的要求，物業(yè)管理企業(yè)為零售商業(yè)項目墊付開(kāi)辦費
10、美國shopping mA.ll一般建設在（ ）。
A. 郊區公路的旁邊 B. 地鐵旁
C. 公交車(chē)站旁 D. 城市中心商業(yè)區
11、一個(gè)規劃良好的零售商業(yè)物業(yè)在對待銷(xiāo)售同類(lèi)商品的零售店時(shí)應采?。?nbsp; ）。
A. 限制同類(lèi)零售店的進(jìn)入 B. 鼓勵同類(lèi)零售店的聚集
C. 將出售較低檔商品的零售店的個(gè)數限制在一家，引入較多的出售高檔商品的店鋪
D. 將出售高檔商品的零售店的個(gè)數限制在一家，引入較多的出售較低檔商品的店鋪
12、不屬于零售商業(yè)物業(yè)管理中的安全管理的是（ ）。
A. 防火安全 B. 財務(wù)安全 C. 勞動(dòng)安全 D. 媒體風(fēng)險防范安全
13、在零售商業(yè)物業(yè)租約制定中不需要對下列哪項內容做出具體規定（ ）。
A. 營(yíng)業(yè)時(shí)間 B. 關(guān)于每一獨立承租單元的用途
C. 限制經(jīng)營(yíng)內容相似的租戶(hù) D. 租戶(hù)出售商品的價(jià)格
14、零售商業(yè)物業(yè)策略與運行管理的核心內容是（ ）。
A. 制定租賃方案和租賃策略 B. 租戶(hù)選擇
C. 租金確定與調整 D. 租約制定
15、租戶(hù)的一些特征會(huì )影響在本物業(yè)內的哪個(gè)具體位置安置更合適，其中不包括（ ）。
A. 經(jīng)營(yíng)商品或服務(wù)的類(lèi)型
B. 經(jīng)營(yíng)商品或服務(wù)的質(zhì)量及其對消費者所承擔的責任
C. 租戶(hù)與承租的面積大小
D. 租戶(hù)對物業(yè)的特殊要求
16、購物中心或商場(chǎng)出租零售場(chǎng)地時(shí)優(yōu)先考慮（ ）。
A. 租戶(hù)的商業(yè)經(jīng)驗 B. 租戶(hù)的財務(wù)狀況
C. 租戶(hù)對物業(yè)的特殊要求 D. 不同租戶(hù)類(lèi)型的混合
17、下列消費者的行為最有可能屬于沖動(dòng)性購物的是（ ）。
A. 顧客進(jìn)入購物中心的眼鏡店買(mǎi)了一副眼鏡
B. 顧客進(jìn)入購物中心珠寶店買(mǎi)了一個(gè)耳環(huán)
C. 顧客到達時(shí)買(mǎi)了一支冰激凌
D. 顧客進(jìn)入購物中心時(shí)裝店買(mǎi)了一套時(shí)裝
18、合理確定租戶(hù)在整個(gè)購物中心中的相對位置非常重要，下列說(shuō)法正確的是（ ）。
A. 食品和珠寶趨向于位于距離購物中心較近的地方，家用器皿和自行車(chē)趨向于位于離中心較遠的地方
B.食品和珠寶趨向于位于距離購物中心較遠的地方，家用器皿和自行車(chē)趨向于位于離中心較近的地方
C. 兩者皆離購物中心較近
D. 兩者皆離購物中心較遠
19、下列對于基礎租金的說(shuō)法不正確的是（ ）。
A. 基礎租金又稱(chēng)最低租金
B. 基礎租金以每月每平方米為基礎計算，與租戶(hù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)無(wú)關(guān)
C. 基礎租金是根據業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定的
D. 基礎租金因租戶(hù)經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)和經(jīng)營(yíng)方式的不同而不同
20、百分比租金是以租戶(hù)的（ ）為計算基礎。
A. 營(yíng)業(yè)額 B. 成本 C. 利潤 D. 所得稅
21、某租戶(hù)簽了一份租約，基礎租金為20萬(wàn)元/月，百分比租金確定的百分比為4％，已知前三個(gè)月銷(xiāo)售收入分別為500萬(wàn)元、550萬(wàn)元和400萬(wàn)元，則該租戶(hù)第一季度應繳納的租金為（ ）。
A. 60 B. 62 C. 50 D. 55
22、超級市場(chǎng)的營(yíng)業(yè)額很高，但其毛利率水平很低，男女時(shí)裝店的營(yíng)業(yè)額較小，但其毛利水平很高，則收取百分比租金時(shí)（ ）。
A. 前者的百分比高于后者 B. 兩者一樣
C. 后者高于前者 D. 不能確定
23、由于零售商業(yè)物業(yè)的租約期限很長(cháng)，因此在租約中必須對租金調整做出明確規定，下列說(shuō)法不正確的是（ ）。
A. 租金調整可基于消費者價(jià)格指數、零售物價(jià)指數或其他租賃雙方商定的定期調整比率
B. 租金調整一般僅對基本租金有效
C. 主要租戶(hù)一般每5年調整一次，次要租戶(hù)可每年調整一次
D. 租金調整的目的是提高收益
24、零售商業(yè)物業(yè)出租采用的凈租形式不包括（ ）。
A. 租戶(hù)交付租金，所有的經(jīng)營(yíng)費用都由業(yè)主從其收租的租金中全額支付
B. 租戶(hù)僅按比例分攤與物業(yè)有關(guān)的稅項
C. 租戶(hù)要按比例分攤與物業(yè)有關(guān)的稅項和保險費
D. 所有的經(jīng)營(yíng)費用包括與物業(yè)有關(guān)的稅項、保險費、公共設施設備使用費、物業(yè)維護維修費用、公用面積維護費、物業(yè)管理費等都由租戶(hù)直接支付，而業(yè)主一般只負責建筑物結構部分的維修費用
25、在現代購物中心（Shopping C.enter）出現前，傳統的零售商業(yè)區域主要位于（）
A.城市中心取 B.通往城鎮的主要道路兩側
C.城郊結合部 D.沒(méi)有固定模式
26、最早的購物中心（Shopping C.enter）出現在（）
A.日本 B.法國 C.德國 D.美國
27、下列哪項是市級購物中心的典型特征（）
A.建筑規模一般在1萬(wàn)～3萬(wàn)平方米之間
B.服務(wù)人口在1萬(wàn)～5萬(wàn)人之間
C.年營(yíng)業(yè)額在1億～5億元人民幣之間
D.通常由一家或數家大型百貨公司為主要租戶(hù)
28、零售商業(yè)物業(yè)的策略與運行管理（）
A.是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的核心內容
B.是在物業(yè)投入運營(yíng)之前所做的工作
C.是可行性研究工作的一部分
D.包含了現場(chǎng)管理
29、Shopping MA.ll一般建設在郊區公路的旁邊，且規模較大的國家（或地區）是（）
A.香港 B.美國 C.新加坡 D.日本
30、購物中心或商場(chǎng)出租零售場(chǎng)地時(shí)優(yōu)先考慮（）
A.租戶(hù)的商業(yè)經(jīng)驗 B.租戶(hù)的財務(wù)狀況
C.租戶(hù)對物業(yè)的特殊要求 D.不同租戶(hù)類(lèi)型的混合
31、租戶(hù)的一些特征會(huì )影響到在本物業(yè)內的哪些具體位置安置更合適，其中不包括（）
A.經(jīng)營(yíng)商品或服務(wù)的類(lèi)型
B.經(jīng)營(yíng)商品或服務(wù)的質(zhì)量及其對消費者所承擔的責任
C.租戶(hù)與承租的面積大小
D.租戶(hù)對物業(yè)的特殊要求
32、下列消費者的行為最有可能屬于沖動(dòng)性購物的是（）
A.顧客進(jìn)入購物中心的眼鏡店購買(mǎi)了一副眼鏡
B.顧客進(jìn)入購物中心的珠寶店購買(mǎi)了一對戒指
C.顧客進(jìn)入購物中心的時(shí)裝店購買(mǎi)了一套時(shí)裝
D.顧客在臨走時(shí)買(mǎi)了一串糖葫蘆
33、零售商業(yè)物業(yè)所收取的百分比租金是以租戶(hù)的（）為計算基礎
A.營(yíng)業(yè)額 B.利潤額 C.所得稅 D.成本開(kāi)支
34、在零售商業(yè)物業(yè)租約制定中不需要對下列哪一項的內容作出具體的規定（）
A.營(yíng)業(yè)時(shí)間
B.關(guān)于每一獨立成組單元的用途
C.限制租戶(hù)在一定地域范圍內重復設店
D.租戶(hù)出售商品或服務(wù)的價(jià)格
35、零售商業(yè)物業(yè)現場(chǎng)管理應當有完善的機構設置，便于各司其職?，F場(chǎng)管理的目標之一就是統一的承接租賃管理，主要是由（）負責
A.辦公室 B.財務(wù)部 C.物業(yè)部 D.商管部
36、對一個(gè)零售商業(yè)物業(yè)而言，日常管理費用中所占比重最大的是（）
A.公共能耗費 B.設施維護費 C.安保費 D.保險費
37、不屬于零售商業(yè)物業(yè)管理中的安全管理的是（）
A.防火安全 B.財務(wù)安全 C.勞動(dòng)安全 D.媒體風(fēng)險防范安全
（一）單項選擇題
1.A2.C3.C4.A5.D6.D7.B8.A9.C10.A11.C12.B13.D14.A15.B16.D17.C18.A19.D20.A21.B 22.C 23.D 24.A 25.A 26.D 27.D 28.A 29.B 30.D 31.B 32.D 33.A 34.D 35.D36.A37.B
（二）多項選擇題(每題2分。每題中的備選項中。有2個(gè)或2個(gè)以上選項符合題意。錯選，本題不得分；少選，所選每個(gè)選項0.5分)
1、零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理工作主要包括（ ）。
A.招商及承租戶(hù)組合 B. 零售技術(shù)和物業(yè)維護 C. 營(yíng)銷(xiāo)
D. 保險及財務(wù)管理 E 保值增值管理
2、零售商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理師必須有基本的零售技術(shù)，尤其需要了解（ ）。
A. 商品選擇 B. 選項范圍 C. 櫥窗陳設
D. 商品內部陳設 E 商品盤(pán)存
3、零售商業(yè)物業(yè)策略與運行管理包括（ ）。
A. 市場(chǎng)需求分析 B. 選址分析 C. 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和租戶(hù)的選擇
D. 租金和租約的確定及調整 E 清潔衛生
4、需求的外部效應是當前零售商業(yè)物業(yè)理論中的研究熱點(diǎn)，下列說(shuō)法正確的是（ ）。
A. 消費者被零售商業(yè)物業(yè)中知名度高、信譽(yù)好的主力店吸引到零售商業(yè)物業(yè)中來(lái)，同時(shí)又光顧了其他零售店
B. 主力店產(chǎn)生了需求的外部效應，為周?chē)〉牧闶鄣陰?lái)了客流
C. 需求外部效應流是雙向的，即從主力店流向普通商店，同時(shí)又從普通商店流向主力店
D. 零售商業(yè)物業(yè)的一個(gè)重要特征是價(jià)格歧視，主力店能夠得到租金優(yōu)惠
E 消費者往往會(huì )通過(guò)主力店來(lái)判斷整個(gè)零售商業(yè)物業(yè)的形象
5、零售商業(yè)物業(yè)運作的相關(guān)理論有：中心地理論、同類(lèi)零售商聚集理論和需求外部效應理論，下列經(jīng)營(yíng)策略符合上述理論的有（ ）。
A. 租戶(hù)組合時(shí)將出售類(lèi)似或者互補商品的專(zhuān)賣(mài)店聚集在一起
B. 在招商時(shí)應注意引入多種類(lèi)型的店鋪，滿(mǎn)足消費者“一站式購物”的需求
C. 在進(jìn)行租戶(hù)組合時(shí)，一定要選擇大的主力店，盡量限制小的普通零售店的入住
D. 選擇零售店的種類(lèi)應該多種多樣，但是同一種商品的零售店應該只有一家
E 將主力店和普通零售店在空間上合理安排，實(shí)現相互促進(jìn)的效應
6、零售商作為零售商業(yè)物業(yè)內的租戶(hù)，非常關(guān)心的內容包括（ ）。
A. 是否有足夠的樓面面積來(lái)開(kāi)展其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)
B. 其所承租的部分在整個(gè)物業(yè)內的位置是否容易識別
C. 整個(gè)購物中心的客流量有多大
D. 能否滿(mǎn)足租戶(hù)的特殊要求
E 周邊是否有政府機關(guān)等重要場(chǎng)所
7、下列對于百分比租金說(shuō)法正確的是（ ）。
A. 收取百分比租金時(shí)業(yè)主分享了在零售商業(yè)物業(yè)內作為租戶(hù)的零售商的部分經(jīng)營(yíng)成果
B. 百分比租金通常以年成本額為基礎計算
C. 百分比租金在每個(gè)月之間可能有較大的波動(dòng)
D. 實(shí)行百分比租金可以充分調動(dòng)出租人和承租人的積極性
E 零售商業(yè)物業(yè)內的百分比標準都是一樣的
8、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租約內容的說(shuō)法中正確的是（ ）。
A. 規定每一獨立承租單元的用途，是為了防止某一個(gè)租戶(hù)隨意改變其所承租物業(yè)的使用方式，保持整個(gè)購物中心或商場(chǎng)的統一性
B. 限制經(jīng)營(yíng)內容相似的租戶(hù)是防止購物中心內的租戶(hù)經(jīng)營(yíng)類(lèi)似的商品，盡可能減少來(lái)自購物中心內的競爭
C. 限制租戶(hù)在一定區域范圍內（通常為8～10km）重復設店
D. 同一個(gè)購物中心的租戶(hù)之間營(yíng)業(yè)時(shí)間可自行安排
E 業(yè)主保留對購物中心內所有招牌和標志的尺寸大小、懸掛位置、語(yǔ)言文字的使用等進(jìn)行限制的權利
9、零售商業(yè)物業(yè)現場(chǎng)管理策略包括（ ）。
A. 樹(shù)立品牌形象，參與市場(chǎng)競爭 B. 與開(kāi)發(fā)商建立密切聯(lián)系，考慮長(cháng)線(xiàn)戰略聯(lián)盟
C. 必要的經(jīng)濟回報 D. 提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，滿(mǎn)足租戶(hù)的一切需要
E 管理模式和管理承諾
10、在零售商業(yè)物業(yè)的現場(chǎng)管理中，需要與產(chǎn)權人或租戶(hù)特別界定責任與義務(wù)的管理區域有（ ）。
A. 地下停車(chē)場(chǎng) B. 專(zhuān)用電梯的使用、維修和保養責任
C. 公共區域廣告 D. 承租區域天花照明的更換責任及費用 E 商品周轉庫
11、零售商業(yè)物業(yè)管理中的風(fēng)險類(lèi)型包括（ ）。
A. 管理模式風(fēng)險 B. 產(chǎn)權與管理權相分離風(fēng)險 C. 管理范圍不確定風(fēng)險
D. 人民幣升值風(fēng)險 E 墊款風(fēng)險
【參考答案】
（二）多項選擇題
1. ABCD 2.ABCDE 3.ABCD 4.ABDE 5.ABE 6.ABCD 7.ACD 8.AB 9.ABC 10.BD 11 .ABCE |
