第十二章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的未來(lái)發(fā)展
（一）單項選擇題（每題1分，每題的備選項中，只有1個(gè)最符合題意）
1、關(guān)于組合投資的說(shuō)法中，不正確的是（ ）。
A. 組合投資的目的是為了降低投資風(fēng)險并實(shí)現收益的最大化
B. 投資者可以在風(fēng)險既定的條件下實(shí)現收益最大化
C. 組合投資可以使投資者在收益既定的前提下使風(fēng)險盡可能降低
D. 房地產(chǎn)業(yè)是最早應用組合投資管理的行業(yè)
2、下列關(guān)于組合投資管理的說(shuō)法中，不正確的是（ ）。
A. 組合投資管理是機構內部人員對自身的經(jīng)濟活動(dòng)的內容所采取的行為
B. 組合投資管理包含管理對象、管理者和管理方法等要素
C. 在組合投資管理三要素中，管理對象是第一位的，其他要素屬于從屬地位
D. 管理者需要對可供選擇的投資對象進(jìn)行篩選、搭配，構建出優(yōu)化投資組合
3、下列關(guān)于房地產(chǎn)組合投資管理的說(shuō)法中，不正確的是（ ）。
A. 房地產(chǎn)組合投資是房地產(chǎn)資產(chǎn)的集合或組合
B. 房地產(chǎn)組合投資不能只包括一種資產(chǎn)，它應當是不同類(lèi)型資產(chǎn)的混合
C. 將不同類(lèi)型的投資組合在一起時(shí)可降低投資組合的風(fēng)險，而投資組合的收益變化很小
D. 投資多元化的價(jià)值來(lái)源于資產(chǎn)組合過(guò)程中獲得的風(fēng)險的下降
4、組合投資管理工作的五個(gè)步驟依次是：
A. 制訂投資方針政策，投資分析，構建投資組合，投資組合的調整，投資組合績(jì)效評估
B. 投資分析，制訂投資方針政策，構建投資組合，投資組合的調整，投資組合績(jì)效評估
C. 投資分析，制訂投資方針政策，投資組合的調整，投資組合績(jì)效評估，構建投資組合
D.制訂投資方針政策，構建投資組合，投資分析，投資組合的調整，投資組合績(jì)效評估
5、完整的組合投資管理包括投資分析、投資決策與運作和投資績(jì)效評估三部分。以下不屬于投資分析的是（ ）。
A. 宏觀(guān)經(jīng)濟分析 B. 行業(yè)分析
C. 投資選擇 D. 準投資的物業(yè)分析
6、以下屬于投資決策與運作的是（ ）。
A. 宏觀(guān)經(jīng)濟分析 B. 行業(yè)分析
C. 準投資的物業(yè)分析 D. 投資制訂投資方針政策
7、下列對企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理說(shuō)法中，不正確的是（ ）。
A. 企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理是企業(yè)對因主營(yíng)業(yè)務(wù)而持有或租用的物業(yè)資產(chǎn)的管理
B. 對企業(yè)而言，物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值體現在投資價(jià)值方面
C. 在現代企業(yè)中，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理已經(jīng)被視為人力、資本、信息、技術(shù)之外的第五種戰略資源
D. 企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的目的在于調整資產(chǎn)管理的目標，以符合企業(yè)戰略并使資產(chǎn)增值
8、下列對大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的說(shuō)法中，不正確的是（ ）。
A. 一個(gè)好的物業(yè)資產(chǎn)清單，不只是為決策提供數據，還是一個(gè)戰略規劃的工具
B. 物業(yè)資產(chǎn)是否需要作為投資，取決于管理人員是否想從房地產(chǎn)中獲得利潤
C. 在控制成本時(shí)，還需要考慮物業(yè)的其他機會(huì )成本
D. 可獲利的資產(chǎn)剝離方式使得企業(yè)能夠借此加強企業(yè)經(jīng)營(yíng)并重新組織資產(chǎn)組合
9、下列關(guān)于設施管理的內容中，不正確的是（ ）。
A. 設施管理應包括對人、生產(chǎn)過(guò)程、環(huán)境、健康和安全等“軟件”的關(guān)心
B. 各個(gè)機構都可以采用設施管理，因為這些機構都需要占用一定的空間工作
C. 設施管理需要采用多方面的方法如環(huán)境管理、人力資源管理、財務(wù)管理等
D. 物業(yè)設施管理的工作范圍不包括醫藥、教育和工作等工作場(chǎng)所
10、關(guān)于設施管理涉及的相關(guān)問(wèn)題中，錯誤的是（ ）。
A. 設施所有權有最初的和正在發(fā)生的費用
B. 生命周期內的花費只有考慮資本費用和最初的費用，才能做出正確的決定
C. 項目管理的功能應該歸入到預算項目中去，由一位經(jīng)理對各項工作負責
D. 設施應該被看作是可以通過(guò)各種途徑給公司帶來(lái)收益的有價(jià)值的資產(chǎn)
11、關(guān)于設施管理涉及的問(wèn)題中，正確的是（ ）。
A. 設施管理的本質(zhì)是強調權利和順從，所以不應強調靈活性和服務(wù)性
B. 設施管理是一系列分立項目的組合
C. 設施管理應該在公司的業(yè)務(wù)取得發(fā)展以后再發(fā)展和規劃
D. 設施應該被看作是可以通過(guò)各種途徑給公司帶來(lái)收益的有價(jià)值的資產(chǎn)
12、關(guān)于生命周期成本的說(shuō)法，不正確的是（ ）。
A. 生命周期成本是設備或系統從誕生至報廢的整個(gè)期間所需要的費用總和
B. 生命周期成本是在初始投資時(shí)發(fā)生的
C. 生命周期成本必須考慮折現率的影響
D. 如果對設備和系統采用節能技術(shù)措施或加強管理，可以大大降低生命周期成本的年值
13、下列選項，不屬于不良資產(chǎn)的范疇是（ ）。
A. 逾期的應收賬款 B. 逐漸老化的電梯設備
C. 未能投入使用卻已經(jīng)毀損的設備 D. 尚未攤銷(xiāo)完的開(kāi)辦費
14、對不良資產(chǎn)形成的原因中，錯誤的是（ ）。
A. 全球經(jīng)濟狀況的起伏以及宏觀(guān)經(jīng)濟政策的調控會(huì )導致不良物業(yè)資產(chǎn)的形成與發(fā)展
B. 銀行貨幣資金運動(dòng)的中斷并不是不良資產(chǎn)形成的根本原因
C. 經(jīng)濟周期變化是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原始起因
D. 房地產(chǎn)虛假的泡沫繁榮是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的推動(dòng)器
15、我國處理不良資產(chǎn)的主要目標是（ ）。
A. 在較短的時(shí)間內盡快收回債權
B. 培育資本市場(chǎng)，實(shí)現資源優(yōu)化配置
C. 最大限度出售不良資產(chǎn)，減少損失
D. 幫助企業(yè)進(jìn)行戰略性改組，培養專(zhuān)業(yè)人員
16、下列重組行為中，屬于企業(yè)重組的是（ ）。
A. 通過(guò)行使抵押權，把抵押房地產(chǎn)資產(chǎn)轉化為企業(yè)股權，再通過(guò)股權持有、股權轉讓取得房地產(chǎn)收益
B. 對房地產(chǎn)進(jìn)行更新、修葺，提高使用效益
C. 購買(mǎi)配套物業(yè)，增強現有房地產(chǎn)整體功能
D. 和其他房地產(chǎn)項目進(jìn)行調換
17、以下對于物業(yè)管理信息系統的特征描述，不正確的有（ ）。
A. 采用方便靈活的輸入方法
B. 功能覆蓋物業(yè)管理的重要環(huán)節，與其他軟件相配合實(shí)現物業(yè)管理的辦公自動(dòng)化
C. 高效的查詢(xún)與輸出手段
D. 與其他軟件有良好的兼容能力
18、下列關(guān)于組合投資的說(shuō)法中，不正確的是（ ）。
A.組合投資的目的是為了降低投資風(fēng)險并實(shí)現收益的最大化
B.房地產(chǎn)業(yè)是最早應用組合投資管理的行業(yè)
C.組合投資可以在風(fēng)險既定的條件下實(shí)現收益的最大化
D.組合投資可以在收益既定的前提下使風(fēng)險盡可能降低
19、下列關(guān)于組合投資管理的說(shuō)法中，不正確的是（ ）。
A.組合投資管理偏重于經(jīng)營(yíng)、運籌，是機構內部人員對自身的經(jīng)濟活動(dòng)的內容所采取的行為
B.組合投資管理包含管理對象、管理者和管理方法等要素
C.在組合投資管理的要素中，管理方法是最重要的，其他要素處于從屬地位
D.組合投資管理中，管理者需要對可供選擇的投資對象進(jìn)行篩選、搭配，構建出優(yōu)化投資組合
20、下列關(guān)于房地產(chǎn)組合投資管理的描述中，不正確的是（ ）。
A.房地產(chǎn)投資組合是不同類(lèi)型資產(chǎn)的混合，不能只包括一種資產(chǎn)
B.將不同類(lèi)型的投資組合在一起，可以降低投資組合的風(fēng)險，而投資組合的收益的變化很小
C.投資多元化的價(jià)值來(lái)源于資產(chǎn)組合過(guò)程中獲得的風(fēng)險的下降
D.投資者通常既關(guān)心投資的預期收益率，也關(guān)心投資的風(fēng)險
21、組合投資管理工作主要包括制定投資方針和政策，投資分析，構建投資組合，投資組合的調整，投資組合績(jì)效分析5個(gè)步驟。關(guān)于這5個(gè)步驟的先后次序，下列排序中正確的是（ ）。
A.制定投資方針和政策，投資分析，構建投資組合，投資組合調整，投資組合績(jì)效分析
B.制定投資方針和政策，構建投資組合，投資分析，投資組合調整，投資組合績(jì)效分析
C.投資分析，制定投資方針和政策，構建投資組合，投資組合績(jì)效分析，投資組合調整
D.投資分析，制定投資方針和政策，構建投資組合，投資組合調整，投資組合績(jì)效分析
22、下列行為中，屬于組合投資管理中投資決策與運作的是（ ）。
A.宏觀(guān)經(jīng)濟分析 B.行業(yè)分析
C.制定投資方針政策 D.投資績(jì)效評估
23、完整的組合投資管理包括投資分析、投資決策與運作和投資績(jì)效評估三部分內容。其中，以下不屬于投資分析的是（ ）。
A.宏觀(guān)經(jīng)濟分析 B.行業(yè)分析
C.準投資的物業(yè)分析 D.投資選擇分析
24、下列對于企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的描述中，不正確的是（ ）。
A.企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理是企業(yè)對因經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)而持有或租用的物業(yè)資產(chǎn)的管理
B.對企業(yè)而言，物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值體現在投資價(jià)值方面而不是對主營(yíng)業(yè)務(wù)的貢獻
C.企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理包括計劃獲取管理和處置建筑物和土地的活動(dòng)
D.企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的目的在于調整資產(chǎn)管理的目標，以符合企業(yè)戰略并使資產(chǎn)增值
25、下列關(guān)于大型企業(yè)資產(chǎn)管理的內容的說(shuō)法中，不正確的是（ ）。
A.小型企業(yè)由于規模和業(yè)務(wù)活動(dòng)較小，所以不具有編制物業(yè)資產(chǎn)清單的能力
B.企業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不同于一般的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理，其選擇主要依賴(lài)于業(yè)務(wù)性質(zhì)和業(yè)務(wù)活動(dòng)中形成的物業(yè)資產(chǎn)組合“遺產(chǎn)”
C.子公司性質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)管理部門(mén)對管轄的物業(yè)擁有產(chǎn)權，獨立報稅
D.物業(yè)資產(chǎn)管理涉及面很廣，有必要聘請專(zhuān)家擔任資產(chǎn)管理顧問(wèn)
26、下列對我國設施管理發(fā)展的現狀的描述不正確的是（ ）。
A.觀(guān)念上比較落后 B.服務(wù)的對象不明確
C.物業(yè)設施管理的技術(shù)含量不高 D.設施管理的人才比較充足
27、下列選項中，不屬于不良資產(chǎn)的范疇是（ ）。
A.逾期的應收帳款 B.逐漸老化的電梯設備
C.尚未攤銷(xiāo)完的開(kāi)辦費 D.未能投入使用卻已經(jīng)損毀的設備
28、我國處理不良資產(chǎn)的主要目標是（ ）。
A.在較短的時(shí)間內盡快收回債權
B.最大限度地出售不良資產(chǎn)，減少損失
C.培育資本市場(chǎng)，實(shí)現資源優(yōu)化配置
D.幫助企業(yè)進(jìn)行戰略性改組，培養專(zhuān)業(yè)人員，完善有關(guān)法律體系
29、下列重組行為中，屬于企業(yè)重組的是（ ）。
A.購買(mǎi)配套物業(yè)，增強現有房地產(chǎn)整體功能
B.對房地產(chǎn)進(jìn)行更新、修茸，提高使用效益
C.通過(guò)行使抵押權，把抵押房地產(chǎn)資產(chǎn)轉化為企業(yè)股權，再通過(guò)股權持有、股權轉讓取得房地產(chǎn)收益
D.和其他房地產(chǎn)項目進(jìn)行調換，增強規模效益，增加價(jià)值
30、從計算機參與物業(yè)管理的角度出發(fā)，一個(gè)物業(yè)管理信息系統應包括很多特征。下列關(guān)于這些特征的描述，不正確的是（ ）。
A.功能覆蓋物業(yè)管理的關(guān)鍵環(huán)節，與其他軟件配合實(shí)現物業(yè)管理的辦公自動(dòng)化
B.采用方便靈活的輸入方法
C.與其他軟件有很好的兼容性
D.高效的查詢(xún)和輸出手段
（二）多項選擇題(每題2分。每題中的備選項中。有2個(gè)或2個(gè)以上選項符合題意。錯選，本題不得分；少選，所選每個(gè)選項0.5分)
1、屬于組合投資管理中投資決策與運作的是（ ）。
A. 宏觀(guān)經(jīng)濟分析 B. 準投資的物業(yè)分析 C. 制定投資方針政策
D. 投資選擇 E 投資績(jì)效評估
2、房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括（ ）。
A. 制定組合投資的目標和投資準則 B. 制定并執行組合投資策略
C. 監督物業(yè)購買(mǎi)、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策 D. 提供物業(yè)管理的服務(wù)
E 評估組合投資績(jì)效
3、下列對組合投資管理工作的工作步驟的描述中，正確的是（ ）。
A. 制定投資方針和政策需要考慮：投資數量、對風(fēng)險的承受能力和投資期限等
B. 投資分析是指投資的行業(yè)分析
C. 構建投資組合過(guò)程中，定時(shí)、選擇、多樣化等重要問(wèn)題是組合投資管理者必須考慮的
D. 對于已建立的投資組合，不用考慮太多，應將重點(diǎn)放在新的投資上
E 投資組合績(jì)效評估是將所要評估的投資組合成果與其他可替代的投資組合的績(jì)效進(jìn)行比較
4、大型企業(yè)資產(chǎn)管理包含內容中，正確的是（ ）。
A. 控制成本是物業(yè)資產(chǎn)管理最強的動(dòng)機之一
B. 可獲利的資產(chǎn)剝離方式使得企業(yè)能夠借此加強企業(yè)經(jīng)營(yíng)并重新組織資產(chǎn)組合
C. 企業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不同于一般的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理，其選擇主要依賴(lài)于業(yè)務(wù)性質(zhì)和業(yè)務(wù)活動(dòng)中形成的物業(yè)資產(chǎn)組合“遺產(chǎn)”
D. 子公司性質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)管理部門(mén)對管轄的物業(yè)擁有產(chǎn)權，獨立保稅
E 企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理涉及三個(gè)領(lǐng)域的活動(dòng)：購置或剝離物業(yè)資產(chǎn)、財務(wù)、管理人員職能
5、在企業(yè)資產(chǎn)負債表中，物業(yè)資產(chǎn)包括以下哪些項目（ ）。
A. 建筑物和在建工程 B. 土地 C. 租賃費用
D. 員工 E 自然資源
6、設施經(jīng)理的工作通常包括非職業(yè)性和職業(yè)性工作，屬于職業(yè)性工作的有（ ）。
A. 保安工作 B. 清潔衛生和修理工作 C. 決策物業(yè)區位
D. 預測未來(lái)企業(yè)空間需求 E 確定空間使用方式
7、在設施管理中，有關(guān)質(zhì)量管理的論述正確的有（ ）。
A. 質(zhì)量管理要有良好的回饋系統
B. 設施質(zhì)量管理的核心是持續改進(jìn)技術(shù)水平和管理水平
C. 設施經(jīng)理正趨向于管理效率的衡量
D. 質(zhì)量服務(wù)的目標是面向市場(chǎng)
E 質(zhì)量管理必須授權給雇員
8、我國物業(yè)設施管理現狀表現在（ ）。
A. 觀(guān)念上比較落后 B. 服務(wù)對象不明 C. 國內物業(yè)設施管理的技術(shù)含量不高
D. 人才嚴重匱乏 E 規模正在逐漸變大
9、下列關(guān)于不良物業(yè)資產(chǎn)處置的原則中，正確的有（ ）。
A. 先大后小，對資產(chǎn)數量大、適宜于批量處理的不良物業(yè)資產(chǎn)要優(yōu)先處置
B. 始終圍繞項目開(kāi)展工作
C. 先難后易，對品質(zhì)稍差、處理較困難的資產(chǎn)優(yōu)先處理
D. 對不同的不良資產(chǎn)要針對性地采取不同的技術(shù)方法
E 要廣泛利用社會(huì )資源與市場(chǎng)力量，以“批發(fā)”為主
10、下列重組行為中，屬于資產(chǎn)重組的是（ ）。
A. 通過(guò)行使抵押權，把抵押房地產(chǎn)資產(chǎn)轉化為企業(yè)股權，再通過(guò)股權持有、股權轉讓取得房地產(chǎn)收益
B. 和其他房地產(chǎn)項目進(jìn)行調換，增強規模效益，增加價(jià)值
C. 完成在建工程，增加房地產(chǎn)附加值
D. 通過(guò)企業(yè)兼并，由優(yōu)勢企業(yè)獲得房地產(chǎn)資產(chǎn)，提高房地產(chǎn)使用效益
E 購買(mǎi)配套物業(yè)，增強現有房地產(chǎn)整體功能
11、不良資產(chǎn)的處置方法有多種，下列方法中需要經(jīng)過(guò)債權轉物權或股權，最終將物權或股權變現的過(guò)程的有（ ）。
A. 以資抵債 B. 實(shí)施債轉股 C. 采取法律訴訟和減讓清收的方式追償務(wù)
D. 重組 E 公開(kāi)出售
12、下列關(guān)于可持續發(fā)展的說(shuō)法中，正確的有（ ）。
A. 可持續發(fā)展的基本原則之一是一部分人的發(fā)展不應損害另一部分人的利益
B. 可持續發(fā)展的物業(yè)管理，涵蓋對于各種能源的節約和充分利用
C. 物業(yè)管理的可持續發(fā)展，主要在于發(fā)展商的投入和政府部門(mén)的支持
D. 可持續發(fā)展的物業(yè)管理，除了常規的物業(yè)管理內容外，還應融入控制空氣質(zhì)量等因素
E 可持續發(fā)展要滿(mǎn)足當前又不損害子孫后代滿(mǎn)足需要的能力
13、下列對物業(yè)企業(yè)運用計算機技術(shù)參與具體事務(wù)的管理的描述中，正確的是（ ）。
A. 要綜合考慮管理的范圍、深度和想要達到的效果
B. 在系統設計初期，盡量做到管理系統全面詳盡，為后期打好基礎
C. 要考慮管理人員綜合應用計算機的水平
D. 要考慮到現有管理流程的規范化程度以及資金的投入
E 要建立計算機使用制度
【參考答案】
（一）單項選擇題
1.D 2.C 3.B 4.A 5.C 6.D 7.B 8.B 9.D 10.B 11.D 12.B 13.B 14.B 15.C 16.A 17.B18.B19.C 20.A 21.A 22.C 23. D24.B25.A 26.D27.B28.B29.C30.A
（二）多項選擇題
1. CD 2.ABCE 3.ACE 4.ABCDE 5.ABCE 6 .ABCD 7.ABDE 8.BCE 9.ABC 10.ABDE 11.ACDE |
